城镇居民购买农村房纠纷的司法规制(二).docVIP

城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制（二） 戴孟勇 中国政法大学 关键词: 农村房屋；宅基地；合同；无效 内容提要: 我国现行法律、行政法规并未禁止城镇居民购买农村房屋，但国务院的有关文件却多次明确禁止此类交易。法律与政策之间的这种差异在实践中引起了混乱，导致不同法院对于同样的房屋买卖合同纠纷采取了不尽相同的解决规则：不仅在合同效力的认定上存在分歧，而且在认定合同无效的根据以及缔约过失责任的承担方面也不尽相同。总体上看，各地法院在处理此类纠纷时，既试图将法律与政策协调起来，又尽量照顾到一般情理，对不守诚信者予以谴责。不过，如何在严格遵守现行法的前提下，通过对《合同法》及相关法律的解释适用，妥善解决城镇居民购买农村房屋的纠纷，是目前理论上需要引起重视、实务中需要尽快解决的问题。 四、如何寻找判决房屋买卖合同无效的法律根据？ 　 如果从务实而非理想的角度来考虑就会发现，由于国务院三番五次地发文禁止城镇居民购买农村房屋，加上建设部和国土资源部又明确要求房地产登记机构不得为城镇居民购买的农村房屋办理房屋所有权和集体土地使用权转移登记手续，所以法院在审判实践中最现实的选择，莫过于认定城镇居民购买农村房屋的合同无效，以便与现行的国家政策和不动产登记制度保持一致。否则，就会出现虽然房屋买卖合同有效，但法院的生效判决却无法执行，买受人也不能获得房屋所有权和土地使用权的悖谬之事。问题是，法院该如何为判决此类合同无效寻找合适的法律根据呢？ 　 （一）违反法律、行政法规的强制性规定说 　 在理论上和司法实践中，主张城镇居民购买农村房屋的合同为无效者，最主要的理由就是该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故应依《合同法》第52条第5项的规定认定无效。然而，《合同法》第52条第5项本身只是一个引致规范，仅仅为适用有关法律、行政法规中的具体强制性规定提供了规范基础。[31]必须将此一规定与有关法律、行政法规中的具体强制性规定相结合，并且该具体强制性规定性质上属于效力性规定，[32]才可以认定合同无效。那么，城镇居民购买农村房屋的合同，究竟违反了哪一或者哪些法律、行政法规中的具体强制性规定呢？ 　 实务中有一种观点认为，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”城镇居民购买农村房屋的合同违反了该条规定，故应依《合同法》第52条第5项认定为无效。[33]笔者认为这种观点值得商榷。首先，《土地管理法》第63条的立法目的，应当是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。然而，在城镇居民购买农村房屋的情况下，由于宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第63条显然不能用来调整宅基地使用权的流转问题。[34]其次，从文义解释的角度看，第63条不过是禁止将集体土地的使用权以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋，当然更谈不上禁止城镇居民购买农村房屋的问题。最后，从《土地管理法》第62条第4款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定中，可以看出该法实际上是允许农村村民出卖住房的，只不过禁止其出卖住房后再申请宅基地而已。可见，《土地管理法》第63条显然不属于《合同法》第52条第5项中所说的“法律、行政法规的强制性规定”，不能作为认定城镇居民购买农村房屋的合同无效的法律依据。 　 实务中还有一种观点认为，《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，故依据当前我国的土地法律和政策，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有买卖双方均是同一集体经济组织的成员的，才可以认定合同有效。[35]这种观点似乎将《土地管理法》第62条作为认定城镇居民等非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同无效的法律依据。其实，根据《土地管理法》第59条的规定可知，农村村民建住宅需要使用集体土地的，应当依照第62条的规定办理审批手续。从第62条规定的具体内容来看，第1款规范农村村民拥有宅基地的数量和面积，第2款规范农村村民建住宅的基本要求，第3款规定农村村民申请宅基地的审批程序，第4款禁止农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地。据此可知，该条乃是对农村村民通过“申请一审批”程序初始取得宅基地使