哈尔滨索菲亚商业项商业策划方案完071115.doc

目 录 第一部分 索菲亚商业项目商业定位 27 一、项目概况 27 二、平均租金建议 27 三、定位思路——同中央大街，略 29 四、定位方法 29 五、定位过程 32 六、定位方案 32 第三部分 项目租售比例建议与收益预估 46 一、租售比例建议 46 二、索菲亚项目收益预估 49 第四部分 商铺交付装修标准建议 51 一、铺内装修标准 51 二、公用设备设施及装修 52 第五部分 商业营运管理模式建议 54 一、管理功能 54 二、管理模式 54 第六部分 租赁合同和商户管理公约建议 56 一、租赁合同 56 二、商户管理公约 60 第七部分 招商初步策略建议 66 总体策略思路 66 第一部分 索菲亚商业项目商业定位 一、项目概况 索菲亚地下商业项目处于索菲亚教堂地下位置，兆麟街与透笼街交汇处，索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为7319平方米，停车场部分的建筑面积为4308平方米，总建筑面积为11218平方米。项目地上部分属于建筑博物馆物业（目前空置），项目分八个出入口，其中两个主入口位于索菲亚教堂广场，紧邻人车流较为密集的兆麟街，与联升地下相连，另外两个次出入口位于博物馆一层位置，再一个出口通往项目错层停车场的位置。 项目四周临街，车来车往，人群熙攘，周边的商业集中了如哈一百、金太阳、华联、世纪联华、燕莎、联升地下广场、时尚地下等大中型百货、（地下）商场，经营业态基本都以百货、服装、服饰为主，经营档次以中档为主。 二、平均租金建议 最理性租金→市场比较法租金 本项目地处成熟商圈，因此在制定租价时应采取市场比较法。通过对可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。 商场 联升地下 时尚购物广场 曼哈顿商厦（二层） 金太阳 （二层） 路段 兆麟街 石头道街 透笼街 地段街 面积（㎡） 8 8 10 10 租金（元/㎡/月） 330 350 355 350 1、比较法定价的影响因素 项目 权重 本案 联升地下 时尚购物广场 曼哈顿商厦（二层） 金太阳 （二层） 平均租价（元/m2） PZ=X P1=330 P2=350 P3=355 P4=350 地理位置 12 7 7 7 7 8 交通状况 10 7 7 7 8 8 商业氛围 10 7 7 7 7 7 人流量状况 10 7 8 7 8 8 商业规模 7 4 3 5 5 5 门面大小 10 6 6 6 6 6 促销活动 7 5 5 5 6 6 店面形象 11 6 6 6 5 7 经营管理 8 7 7 6 7 7 经营商信誉 8 6 6 5 7 6 商品知名度 7 5 5 5 6 6 合 计 100 Q’=67 Q1=67 Q2=64 Q3=74 Q4=75 商铺价格测算表（表2-1） （1）各参考项目租价是根据现在市场租价计算而来的； （2）的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。 修正后各相关项目的价格PI’ PZ’=（Q/QI’） × PZ 注：PZ为租赁均价 P1’=（Q’/ Q1）× P1=(67/67) ×330=330元／平方米 P2’=（Q’/ Q2）× P2=(67/64) ×350=366元／平方米 P3’=（Q’/ Q3）× P3=(67/74) ×355=321元／平方米 P4’=（Q’/ Q4）× P4=(67/75) ×350=313元／平方米 各相关项目权重取值为Wz W1=22% W2= 22% W3= 28% W4=28% 租价Pz=∑PIWI 租价Pz=330×22%+366×22%+321×28%+313×28% =73+81+90+88 =332元/㎡/月 此为负一楼平均月租金计算值,第一年建议在此基础上九折优惠：332×90%=298.8，取整数为300元/㎡/月。 说明：同中央大街，略 三、定位思路——同中央大街，略 四、定位方法 排除法 + 选择法 （一）排除法： 通过分析，排除目前哈尔滨市场常规的地下商业物业定位 （二）选择法： 我们将在其可行的商业定位中寻找更加适合本项目的定位方案。 1、集购物、餐饮、旅游休闲、娱乐于一体的一站式SHOPPING MALL商业街 特点：多功能综合商业街指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体，规划一般在5万平方米以上。 （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 （2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 （3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 （4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。 （5）核心店的面积一般不超过购物中