第一章 物业经营管概论 Microsoft Word 文档.docVIP

说 明 一、题型 《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题。 二、出题范围与评分标准 1、出题范围不出本教材。因此，除本教材之外无需再看其他书。 2、评分标准以本教材为准，凡与本教材不相符的不得分。 三、如何过关 1、精度考试大纲要求掌握和熟悉的教材内容，了解的内容可以暂时不用管。 2、做完《全国物业管理师执业资格考试辅导》书中的练习题，至少也要将答案标到练习题上，考前至少阅读一遍练习题及答案。 四、过关概率估计 如果做到上述要求，今年的通过的概率应大于75%。 第一章 物业经营管理概述 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。 （二）考试基本要求 掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。 第一节 物业经营管理的概念 物业管理的重要性：(1)确保物业正常运作；(2)保值增值；(3)通过良好的物业管理，使开发商、物业公司和业主的投资得到回报。 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(Property Management)、设施管理(Facilities Management)、房地产资产管理(Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理(Real Estate Portfolio Management)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 注：必须掌握 物业经营管理活动：既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。 由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 由于设施管理和房地产资产管理在我国尚处在萌芽阶段，而物业管理行业发展已经相对比较成熟，所以传统物业管理企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。由于为业主提供了具有更高附加价值的服务，物业管理企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。 二、物业经营管理活动的管理对象－重中之中，必考内容 物业经营管理活动的管理对象：通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 (一)写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写 字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 1．甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。 掌握：甲级写字楼标准－可能为多项选择题。 2．乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 掌握：乙级写字楼标准－可能为多项选择题。 3．丙级写字楼 物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。 掌握：丙级写字楼标准－可能为多项选择题。 对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。－重点掌握－多项选择题。 (二)零售商业物业－重点掌握 零售商业物业是：用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利