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保利地产公司竞争策略分析 分析人：陈爱玲 竞争策略分析的主要方面 1公司产品特色 2低成本策略 3差异化分析 保利地产特色创意产业园区策划方案 1.四型创意仓库 2.上海田子坊 3.798工厂 1.四型创意仓库 上海田子坊 798工厂 保利地产：多渠道融资 低成本扩张 1低价开盘，快速转让 2多渠道融资，低成本扩张 3土地储备，拉长战线 4业务多元化 1低开盘价，快速周转 在四大全国性地产企业中，我们认为在资金上，保利是最为宽裕的，而金地是最紧的。”这是年初3月份，笔者在一份内部跟踪报告上看到的话。 也就是在年初，保利计划在08年投资300-350亿（不考虑股权融资后增加外部融资额）,资金来源主要是销售回款、银行借款及资本市场融资。其中，公司保守估计08年销售回款能达到240亿(中性估计300亿),比07年的140亿增长71%。 从中报来看，报告期内，保利实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，而下半年，保利的推盘力度还将加大，因此，只要市场没有再度走坏，保利实现年度目标已没有悬念。 与万科相同的是快速周转，高效利用资金也是保利成功的主要策略，而未来这一策略仍将是主导。尽管市场低迷，市场交易量明显萎缩，但是保利依然在上半年实现销售面积和金额同比分别增长39.4%好34.5%，这说明公司利用良好的品牌优势和所谓成本优势，对新开盘采取低价进行快速周转的策略较为成功。 所谓成本优势，更多的是说保利基于规模效应下的费用控制，即在一个城市多项目的同时运作有利于费用的节约，当然也不排除在早先的低价成本拿地。 仅仅是在北京，我们就能充分看到保利这一战略的成功实施。2008年6月15日，保利地产在北京西线的西山林语、百合花园两项目同时公开发售。仅开盘当天，西山林语共实现销售12.08亿，百合花园实现销售9.03亿。西山林语以12.08亿元的销售额创造了地产单盘日销售记录，两盘以21.11亿的成绩创造了北京住宅市场单盘单日销售最高额记录、同一家房地产公司住宅开盘当日销售的最高额记录。 2、多渠道融资，低成本扩张 从保利中报，我们可以明显看出，在目前房地产整体市场销售萎缩的情况下，保利明确的公司战略——即发挥其集团和品牌优势，多渠道融资。上半年公司负债结构明显长期化，7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，进一步优化了负债结构，同时节约了财务费用。 另一方面，则是继续发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。 基于良好的回款，与万科在收缩战略不同的是，保利似乎还要拉开下半年的战线。相对于上半年，分布11个城市的多达31个楼盘的先后推盘销售。下半年，保利的推盘力度还将加大，主要是集中于二三线城市，项目主要分布在北京、上海、广州、武汉、包头、长沙等10多个城市，其中二线城市的推盘量占比将上升。随着更多二线城市的项目进入销售期，公司业绩增长将获得更多新的驱动。 虽然进入越来越多的城市，将给公司的异地管理及财务控制带来挑战。但至少到目前为止，公司的成本控制、财务控制能力，在已全国化发展的龙头上市公司中都处于领先水平。而可以佐证公司这一能力的是在行业内已属较低，并还在持续下降的管理费用率、和销售费用率。 3、土地储备 拉长战线 而就土地而言，保利也在2007年大举拿地，在同期中排在前列，新增土地储备总价值高达168亿元，而在同期，万科的土地储备总价值是117.94亿元，金地是161.10亿元（土地款未付），可以发现，相对于很多在房地产市场尚一片欣欣向荣时拿地的公司，保利是从07年12月起大幅拿地，此时各地市场均已开始萎缩，因此可见公司的现金流仍然较好。 今年，保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本870元/平方米，比去年平均地价低了60%。在08年6月底，公司拥有可结算建筑面积1,800多万平方米，足够未来2年半的新开工所需。土地与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。 4、业务多元化 万科以住宅为单一业务不同的是，保利打造的是全方位的业务结构以分散与单一住房物业开发经营相关的风险。截至2008年6月底，公司拥有投资物业（主要位于广州）120万平方米，包括写字楼、展览中心、商业单位和5星级酒店，将在明年贡献经常性收入。 除此以外，公司在2008年初拟进入旅游地产也在议程之内。而这一战略和保利之前的“住宅为主，商业为辅”的战略是一脉相承的：一是上市后，保利融资渠道增加，现金流相对宽松，调控余地大，更有实力来开发和持有商业地产和旅游地产；二是在宏观调控的