西安市临潼区土地基地价研究报告.docVIP

西安市临潼区基准地价评估 技术报告  一、基准地价评估的历史 早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。 法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4； 各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4； （二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有： 1、《城镇土地估价规程》 2、《陕西省城镇地价体系实施技术方案》 （三）基准地价的评估范围 此次基准地价更新是以地籍调查图作为底图，所涉及的范围主要是城市建成区的范围，比地籍调查的范围稍微有所扩大，主要考虑地籍调查后城市的发展状况，面积约22.76个平方公里。 （四）基准地价评估原则 1、因地制宜原则：土地市场的发育状况不同，采用的方法也有区别，在临潼区土地估价的过程中，充分考虑到该区土地市场的特点，依据规程和陕西省技术方案的要求，选取适当的方法评估地价。 2、真实性原则：调查土地市场的实际交易价格，来测算基准地价。 3、现时与预期结合原则 通常基准地价是根据现时的土地交易资料测算，但是由于城市土地价格受城市规划及其基础设施等因素的影响很大，因而基准地价的确定应充分考虑近期城市的发展对地价的影响。 4、代表性原则，即所选取的样本能代表该区域地价的一般水平。 5、先进性原则，即利用现代手段收集和处理数据，主要是利用计算机手段来评估基准地价。 （五）基准地价评估的技术路线 根据《城镇土地定级与估价的规程》的要求，基准地价的更新主要采用三种方法，一是在土地定级的基础上，运用级差收益评估法更新基准地价，二是利用市场交易地价更新基准地价；三是利用地价指数更新基准地价。临潼区此次基准地价的评估，利用凯立德提供的《土地定级与基准地价动态更新系统》软件，在综合定级的基础上，利用市场交易资料评估基准地价。对收集到的资料按样本类型进行归类，选取市场样点，做成Excel表格，导入Foxpro数据库，编写程序对样点交易地价进行计算和修正，结合定级成果，计算各用途各级别土地的平均价格，利用凯立德软件将样点点入临潼定级底图，确定基准地价，编制基准地价修正系数表。技术路线 如图6-1所示。 图6-1 临潼区基准地价评估技术路线图 三、资料的收集与整理 资料的收集与整理是估价中最基础、最主要、也最费力、费时的一项工作。资料是否准确、完整直接关系到估价的结果的科学性，因此，在临潼区地价体系建设中，我们高度重视此项工作，对资料的收集与整理进行了精心的组织与安排。一是确定调查内容和调查方式，二是设计表格，三是制定调查计划，确定调查人员，安排调查进度，四是调查的组织与实施。 （一）确定调查内容 估价所需要的资料主要包括三个方面，一是收集市场交易样点，二是对影响地价的宏观因素进行调查，三是调查有关计算参数，四是相关图件资料的收集。 1、市场交易样点资料：根据规程，市场交易的类型主要有11种，根据资料的获取的途径，确定调查方式，详见表6-1。 表6-1 市场交易样点资料一览表 资料类型 资料来源 调查方式 土地使用权出让资料 土地管理部门 在国土局查阅档案 土地使用权转让资