房地产类毕业论文标准格式说课.doc

目 录 1 引言 - 1 - 2 长沙房地产泡沫综合指标系数的构建 - 1 - 2.1 长沙房地产泡沫相关性的方法分析 - 1 - 2.2 长沙房地产泡沫综合指标系数 - 2 - 2.2.1 空置率 - 2 - 2.2.2 房地产投资额占固定资产投资额的比例 - 2 - 2.2.3 房地产价格指数与CPI的比值 - 3 - 3 长沙房地产泡沫预测及主要问题分析 - 3 - 3.1 关于长沙房地产泡沫的预测分析 - 3 - 3.1.1 长沙房地产市场的发展、现状与特点 - 3 - 3.1.2 长沙房地产泡沫的预测 - 5 - 3.2 长沙房地产存在的主要问题 - 7 - 3.2.1 长沙房地产市场的资本来源问题 - 8 - 3.2.2 长沙房地产市场供求方面存在的问题 - 8 - 4 长沙未来房地产泡沫风险防范战略对策 - 8 - 4.1 建立和完善房地产金融体系，分散银行的信贷风险 - 9 - 4.2 提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管 - 9 - 4.3 提高房地产商业贷款的利率，并保持公积金贷款利率长期不变 - 9 - 4.4 保障房地产的供应量 - 9 - 4.5 保持良好的宏观经济环境 - 9 - 参考文献 10 致 谢 - 12 - 长沙房地产泡沫预测及风险研究 资源环境与城乡规划管理专业： 指导老师：1 引言 房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值和适当的投资价值背离，房地产价格在连续不断的交易过程中与越来越多的消费者或投资者的预期脱节。近年来，长沙房地产业发展很快，在改善长沙居民居住环境的同时，促进了长沙本地经济的发展。然而，对于长沙房地产泡沫预测及风险预警目前还没有较深的研究。 本文的研究，是为了预测将来3年内长沙房地产健康状况，如果出现比较大的泡沫，将借鉴香港的防范措施进行防范，避免泡沫扩大甚至破灭。通过研究，可以了解长沙房地产未来几年的健康状况，并及时做出应对措施，本文的研究结果将对于今后长沙房地产的健康发展，具有一定的意义。 2 长沙房地产泡沫综合指标系数的构建 2.1 长沙房地产泡沫相关性的方法分析 从庞杂的房地产业经济运行过程中，如何正确选择能够反映房地产业经济运行过程中主要方面运行特性和各方面关系的经济指标，是建立科学、实用的房地产市场泡沫检测方法的重要前提。 在科学、客观地评价一个地区房地产业是否处于良性发展状态方面，许多房地产泡沫检测方法做得还不够合理。我认为前人不足的地方有以下： （1）有观点认为，房地产泡沫是一种基于经验的判断，通过对房地产运行历史过程的经验分析，同时参考其他产业经济运行的经验教训，从中加以归纳和总结而得到的有关房地产泡沫的判断。持该观点的有时是对房地产的一种主观臆断，并未得到房地产市场的检验和衡量。 （2）有些泡沫检测系统仅从房地产开发、交易的角度思考房地产市场状况，持此观点的人仅选取房地产开发经营类指标如土地供给、房地产投资量、市场交易、空置率等作为房地产市场检测指标，而忽视房地产所在城市的宏观经济指标，将房地产业作为一个孤立的产业而独立分析，而未将它看成是本区域经济系统中的一个子系统。这样虽然可以反映部分类型房地产细分市场的运行状况，但却不能完整地分析出房地产泡沫形成的原因，更不能对于检测出的问题分析出科学的政府调控措施。 本文则不仅选取了长沙房地产开发投资额这一供给角度的相关指标，而且拥有空置率这一房地产需求角度的指标，不仅采用了房地产所在区域的宏观经济变量，例如物价指数，而且有关于房地产投资情况的微观经济指标来对房地产泡沫进行分析。不仅把能够代表房地产泡沫状态的综合指标系数作为本文的核心测度指标，而且为了更合理地分析房地产泡沫大小，从而构建成为合理实用的房地产泡沫检测体系。 由于各项宏观政策变量对房地产市场的影响集中体现为对房地产供给和需求两方面产生影响，因此本文通过总结前人的理论，去其弊端，在刘琳、黄英、刘洪玉（2003）和石长丽（2006）的房地产泡沫测度系数的基础上采用同样的方法设计了三个房地产泡沫测度指标，分别是：房地产价格指数/CPI(价值方面、同步指标)、房地产开发投资额占固定资产投资的比例（供给方面、先行指标）以及房屋空置率（需求方面、滞后指标）。房价增长率为同步指标，可以反映当前房地产市场景气度。空置率为滞后指标，作为房地产市场供给过剩和投资投机需求失衡的标志，可以用来检验长沙房地产市场将来几年的健康状况，并可以进一步衡量其泡沫程度。 2.2 长沙房地产泡沫综合指标系数 本文设定的相关指标包括房地产价格增长率与CPI的比值、房地产开发投资额占固定资产投资的比例与房屋空置率，并最终以这三个指标的乘积作为房地产泡沫综合指标系数。 2.2.1 空置率 选取空置率作为泡沫测度