房地产监测报告.docVIP

房地行业监测报告 2005年3月10日 电子版 ★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 点石成金 ★ （注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页） 〖亚博看台〗 2 中央明确表态：今年严控房价过快上涨 2 “金融年”更多的仅代表着房企的呼唤 3 〖政策解读〗 4 温家宝：坚持实行最严格的土地管理制度 4 近期经营性土地使用权出让政策综述 4 不动产税改革的方向是“正税、明租、清费” 6 〖战略布局〗 7 今年外商房地产投资将转向二级城市 7 2004年全国房地产开发呈现七大特点 8 去年12月“国房景气指数”基本保持稳定 9 调查数据显示：2004年地产广告投入高达75亿元 10 在具体细则出台之前，银行提高个贷门槛都是各行其是 10 〖策略设计〗 11 商业地产规划要素法浅析 11 富力地产和摩根合作的战略意图解析 13 〖杭浙动态〗 14 外地房产巨头抢滩浙江市场 14 杭州收紧住宅开公司政策将带动中低档写字楼市场 14 杭州楼市八大主要区域05年走势预测（II） 15 杭城二手房一周行情 15 “期房限转”成为鉴定温州楼市泡沫的“试纸” 16 〖异地传真〗 16 压力之下，上海政府加大房地调控力度 16 沪房地局“打假”，6楼盘涉嫌囤积房源被停牌 17 南京节后首次土地公开出让“温吞水” 17 首钢搬迁将盘活京西地区10平方公里土地 18 大商集团欲进军重庆百货业看中杨家坪商圈 18 深圳房地产均价和投资额增幅远低京沪两市 18 〖物业管理〗 19 物管企业提高自身竞争力的三部曲 19 物业管理应从“囚徒困境”中摆脱出来 21 〖建材装修〗 22 钢材价格上涨趋势已经不可逆转 22 业界认为写字楼受钢价上涨冲击较大 23 〖投资技巧〗 23 新型金融中介有望化解开发商融资困局 23 〖看台〗 中央明确表态：今年严控房价过快上涨 房价问题写入了今年“两会”的政府工作报告。新华社3月5日发布的报告原文指出：今年，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。不知是否出于巧合，就在3月4日，国家统计局最新公布的数据显示，2004年全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价问题再次引起世人关注。 　　我们注意到，去年宏观调控不少措施都跟房地产有关系，无论是动用收紧土地管理的行政手段调控，还是上调房地产贷款利率的市场化调控。然而，在业内人士看来，就是这些宏观调控手段造成了房地产价格的上涨。去年宏观调控的一项重要内容，就是国家控制土地。这种做法直接导致了房地产供给下降。另一方面，尽管上调了房地产贷款利率等手段，但是房地产的需求并没有受到多大的影响。两者相比，供给以更快的速度下降，结果就导致了房地产价格上涨。 不过，也有业界人士认为，宏观调控的实施并不是造成房地产价格持续上涨的惟一原因。宏观调控只是一个中观的因素，除此以外还有宏观和微观两个因素。宏观因素就是指在我国目前大的宏观经济环境下，房地产价格必定会上涨。去年，我国GDP增长9.5%，在GDP高速增长的同时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收入增长更快。而去年出现的负利率，也刺激了我国城市居民的买房需求。微观因素是指最近几年出现的投资性买房，也促使房地产价格上涨。据有关分析，去年，投资性买房在大城市的比重接近1/3，重点城市的比重可能更高。在多种因素的综合影响下，房地产价格必定会上涨。 分析：2004年宏观调控的重要措施就是“把好土地审批和信贷投放两个闸门”，但中央出这一招的本意是控制固定资产投资规模，虽然房地产也属于固定资产投资的重头，但房地产本身所具备的特有的商品属性决定了其调控的特殊性。即便是中央有意借此调控房地产业，更多的政策内涵在于规范土地市场秩序和防范金融风险，房价并不是一个主要政策目标，中央政府也从来没有特别指出“要借宏观调控之机降低房价涨幅”。所以，出现“宏观调控和房价上涨齐飞”的局面也就在情理之中了。 而从两会最新动向来看，房价已经成为中央极其关注的价格问题的两个重点之一，这是中央政府对房地产市场最新的表态。据接近温家宝总理政府工作报告起草组的有关人士分析，今年的政府工作报告体现“一个中心”和“三个着力点”。“一个中心”是指坚持以“科学发展观”统领全局，“三个着力点”是指：以发展为第一要务；抓紧解决突出问题和矛盾；努力推动和谐社会建设。构建中国的和谐社会，既是目前我国政治经济生活中的主要议题。对于转轨时期的中国来说，与国内社会和谐相冲突事情不少，而且许多问题也显而易见，如三农、农民工、安全生产、弱势民众权利保护等，但目前最为迫切，