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房地产开发成本 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 　　1．土地使用权出让金。国家以 HYPERLINK /view/36177.htm \t _blank 土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土  HYPERLINK /image/b25aae51a72e1122367abed7 \o 查看图片 \t _blank ?? 房地产开发成本 地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、 HYPERLINK /view/77994.htm \t _blank 建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及???地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的 HYPERLINK /view/3575941.htm \t _blank 城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、 HYPERLINK /view/77324.htm \t _blank 容积率、使用年限等因素修正得到。 　　2．土地征用及拆迁安置补偿费。 　　(1)土地征用费。国家建设征用 HYPERLINK /view/4670151.htm \t _blank 农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和 HYPERLINK /view/310405.htm \t _blank 地方政府可以依据法定程序，将国有储 备土地或已由企、 HYPERLINK /view/65492.htm \t _blank 事业单位或个人使用的土地出让给 HYPERLINK /view/407786.htm \t _blank 房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和 HYPERLINK /view/257317.htm \t _blank 拆迁补偿费。 　　3．前期工程费。前期工程费主要包括： 　　  HYPERLINK /image/ca525754fc1b4a6e564e00d0 \o 查看图片 \t _blank ?? 房地产开发成本 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按 HYPERLINK /view/2816120.htm \t _blank 项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 　　(2)“ HYPERLINK /view/43734.htm \t _blank 三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有 HYPERLINK /view/36375.htm \t _blank 建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 　　4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、 HYPERLINK /view/858599.htm \t _blank 概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 　　5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 　　6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支  HYPERLINK /image/faacb5644a75efcaf73654d1 \o 查看图片 \t _blank ?? 房地产开发成本 出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 　　7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。 　8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开