房企并购,正逢其时-正略咨询.docVIP

房企并购，正逢其时-正略咨询 并购是一个行业发展过程中最为重要的资源配置手段之一。金融危机以来，受市场低迷等因素的影响，并购已经成为了我国房地产行业整合的主要途径，继2010年房地产行业并购案例井喷之后，2011年再次创下历史性记录，并且大有越演越烈之势。 并购，集中度提高之有效手段 一般而言，当一个行业发展到一定阶段时候，行业内部就会出现集中的趋势，而并购则是获得行业内资源和能力的有效途径之一。企业并购是经济发展过程中一个极其重要的现象，是市场运行的必然结果。作为一种重要的企业产权的资本交易形式，并购是企业获取生产要素、扩大生存的优先环境，同时也体现了市场运行中优胜劣汰的竞争法则。目前，我国的房地产十大标杆房企的市场占有率从2010年年底的9%升至11%，尽管在短时间内得到了明显的提升，但和发达国家相比，差距仍然很大。房地产业是资金和资源密集型产业，产业集中度偏低使得房地产行业迫切需要产业整合以及资源优化配置。而并购这种有效手段的实施意味着资源在房地产行业中被高效的重新组合，一方面，并购方可以挖掘规模经济效益，提高对市场的控制能力，而另一方面，对于被并购方而言，并购意味着在市场、产品、管理等方面都能够共享并购方的经验。 外患，推动行业加速洗牌 就目前状况而言，促进房地产并购加快的外部环境因素主要有资本集中的趋势、消费者偏好的改变、原材料的价格波动、政府的相关政策等。总体来说，在货币宽松的状态下，小公司也不会去为融资过分担忧，但一旦货币供给成为稀缺资源的时候，资本的集中度就会提高，嫌贫爱富的银行最终会青睐于实力雄厚的大公司，而大型房企的信贷评级也为其融资提供了规模与成本上的优势。此时，小公司的借款渠道将越来越窄，从而现金流进一步紧缩。消费者从来都是偏好那些品牌、设计、物业管理等各个方面具备优势的企业。但是，当在一个畸形发展的房地产行业当中，人人买房不是为了自住，而是倒手投资时，这些因素都已不再重要。目前的环境迫使购房者们“回归理性”，需求的减少使得房企不能及时回笼资金而陷入断流的境地，在这方面，小房企面临的形势更加严峻。 原材料价格波动也使得中小房企苦不堪言。实力雄厚的大公司在集中采购方面具备先天的优势，政府也乐意将资源向这些大房企转移，因此大企业无论是在政府拿地，还是材料采购上都比小企业更具优势，强者恒强，弱者恒弱的马太效应越演越烈。未来相当长得一段时期，保障房建设和供应力度将会不断加大，对商品房市场将形成一定冲击，而在保障房建设中，主要受益的开发商是国有地产企业，特别是原先已经有较多保障房开发业务的地产商，相比大型房企，自身处于水深火热之中的中小房企想要从事保障房建设就变得捉襟见肘了，再加上保障房建设中，一般都是大企业和政府联合操作，政府在招标的时候就会设置如参建企业的资质、银行信贷等级等限制条件，小企业参建保障房变得遥遥无期。 今年房地产企业的销售普遍下降，出现了负增长，市场销售持续低迷。政策层面也一直未对“严控”松口，提高首付款比例、调高首套房贷利率、限购等措施轮番出台以及中央降低过高房价的坚定决心，许多房企资金链条纷纷断裂，融资无门，被迫走上了被并之路。 内因，加速并购的另一推手 一般来说，企业并购主要存在五个方面的内因，经营协同效应、财务协同效应、企业发展动机、市场份额效应以及企业发展战略转移的需要。而纵观我国房地产行业并购案例，笔者认为房企是否适合并购，其内因主要体现在四个方面：一是获取土地资源。说到底，土地是房地产企业的生存之源。大多数房企以前走圈地不开发之举，可是随着土地政策的改变，这条路已经被封杀，实力雄厚的房企对这些小房企的烫手山芋虎视眈眈，资金紧缺的它们不得不选择被购。二是拓宽融资渠道。由于证监会对房地产企业的IPO上市一直采取严格的管制，而买壳上市则能够快速登录资本市场，打通直接融资渠道，并且相对于IPO上市审核较为宽松。目前二级市场低迷，股价较低，企业买壳付出较少的代价就可以实现控制一个上市公司，从而在一定程度上催生了并购的数量。三是应对市场竞争。外资企业通过一系列方式进入我国的房地产行业，这个行业未来的竞争会相当激烈，从一定程度上催生了本土大型房地产企业战略扩张的需求，而并购则是实现房地产企业扩大规模、增强竞争力的有效途径之一。比如，今年年初恒大地产以16.6亿元从竞争者万科的手中一举夺得深圳建设集团71%股权，就是因为其已有的项目符合恒大的战略发展要求。四是盘活与剥离业务：产权交易所上挂牌转让的也不尽是“走投无路”的房企，随着央企对房地产业务的剥离，它们中也不乏实力雄厚的地产企业。山东鲁能集团以99953.34万元的价格在天津产权交易挂牌转让其持有的山东鲁能置业集团有限公