第一章房地产概述研讨.ppt

; 想一想：以某种商品为研究对象的有关法学的课程或学科还有哪些。汽车？电脑？电视机？洗衣机？吃穿住行各个方面都考虑考虑。;几个问题; 土地制度的变迁总是可以作为一个国家 经济社会发展和法律进步的一个标尺。; ; ; ; ; ; ; ; ; ;导 言七、教材及主要参考书;第一章;本章内容;第一节 房地产的概念; 从产权经济学角度看，房地产是附着于土地及其地上建筑物的财产权利束，包括所有权、使用权、处分权、收益权、抵押权等。 根据概念，我们可以得知房地产实则是由房产和地产两部分组成，组在一起合称房地产。在形式上，房依地建，地为房载，二者不可分离；在法律上，房地二者也是一起流通的，当然这里的“地”是土地的使用权，而非所有权。 ; 二、房产的概念 是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。如住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等用房。 房产不同于房屋。房屋是建筑物的自然形态，是自然科学的研究对象；房产是建筑物的社会经济形态，它是一种财产权利，是社会科学的研究对象，是房地产法调整和保护的对象之一。 房产是我国大陆房地产制度中的一个特有概念，也是一个历史的概念。 ; 三、地产的概念 是普通法的一个概念。是指在法律上有明确权属关系的土地财产。两法系关于地产的比较；我国的地产概念。P8 ; 四、房产与地产的关系 （一）房产与地产不是绝对的从属关系 房随地走? 地随房走？根据《城市房地产管理法》第31条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”实际中的做法是：在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。 ; （二）房产与地产的结合关系 1、地产是土地中的特定部分:权利属性；自然属性。 2、房产是房屋中的特定部分 3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产（ P12） 5、城市地产与房产结合才产生地价 ;五、房地产的概念及于两大法系中相关概念的比较 P12 ;第二节 房地产业; 房地产业的行业性质 （一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关 1、房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范； 2、房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性，使它易受政策影响； 3、影响房地产业发展的主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。 ; （二）房地产业是一个区域差异大的行业（极强的地域性） 1、由于房地产的位置不宜移动，故易受区域因素的影响； 2、一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐； 3、因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。 （三）房地产业具有不可替代性 源于房地产本身具有不可替代性。 在市场经济条件下，房地产业具有不可替代性。 ; （四）房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业 1、无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿； 2、 开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大； 3、在正常状况下，房地产业的投资利润率比其它行业高，每一个项目的