资产评估课件第二章_资产评估的基本方法研讨.pptVIP

第二章;一、市场法 ;（二）? 市场法的基本程序; 具体评估方法：直接比较法和间接比较法。 1. 直接比较法（参照物与评估对象基本相同） (1) 现行市价法：评估对象本身具有现行市价或与评估对象基本相同的参照物具有现行市价。 (2) 市价折扣法（交易条件差异，如快速变现）： 资产评估价值=参照物成交价×（1-价格折扣率） ;(3) 功能价值类比法（功能差异）： a．? 生产能力比例法： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） b．? 规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格 ×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）功能价值指数 ;(4) 价格指数法（时间间隔） 资产评估价值=参照物成交价格×价格调整系数 价格调整系数：物价指数的不同表示方法。 (5) 成新率价格调整法（新旧程度差异） 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） 注：成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限） qsz;2. 类比调整法（参照物与评估对象类似）： （1）市场售价类比法： 资产评估价值=参照物售价 ×功能差异修正系数 ×… ×时间差异修正系数 ;（2）成本市价法： 资产评估价值=评估对象现行合理成本 ×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本） （3）价值比率法： 资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标×参照物（企业）价值比率;二、收益法;折现率;资本资产定价模型（CAPM:capital asset pricing model): Rm ：市场期望报酬率 Rf ：无风险报酬率 βi ：企业风险β系数 ;应用 1. (常数），收益期限无限, 则 2. (常数）， 收益期限有限（n年），则;3. 有限期（n年）后收益不变（为A），则 4. 收益按固定比率（s）增长，则 ;5. 收益在有限期间（n年）内存在且按固定比率（ｓ）增长，则 6. 已知若干年后（n年）的资产价格（Pn），则 ;例;（1）永续经营条件下的评估过程：　　①确定未来5年收益额的现值。　　=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209　　=49.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。;②将第六年以后的收益进行本金化处理，即（14/10%）=140（万元）③最后，确定该资产评估值：　　49.2442+140×0.6209=136.17（万元）（2）50年的收益价值评估过程：评估值=49.2442 + 　　 =49.2442+85.7351　　 =134.98（万元） ;三、成本法;重置成本：现行再取得成本 （1）复原重置成本：以相同的材料和技术重置 （2）更新重置成本：以新型材料和新型技术重置 更新重置成本=复原重置成本-功能性贬值 实体性贬值：资产物理性能的损耗或下降引起的资产价值损失 功能性贬值：由于技术进步而引起制造成本降低、生产效率提高、消耗下降使资产功能相对落后而造成的资产价值损失 经济性贬值：由于外部条件变化而导致强制淘汰、耗费提高、开工不足而造成的资产价值损失;2. 重置成本的估算方法： （1）重置核算法： 重置成本=重新取得资产所需费用之和 重置成本包括开发者的合理收益。 （2）价格指数法（仅适用于复原重置成本）： 重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数） × … × （1+价格变动指数） ;(3)功能价值类比法： ①生产能力比例法 被评估资产重置成本=参照物重置成本× （被评估资产年产量/参照物年产量） ②规模经济效益指数法： 被资产重置成本=参照物重置成本 ×（被评估资产的产量÷参照物的产量）规模效益指数 规模效益指数（美国） ：0.4-1.2;3.实体性贬值的测算方法： （1）观察法： 资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率） 成新率：由工程技术人员确定。 （2）实用年限法： 资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）×资产实体性贬值率;资产实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率=（截止到评估日资产累计实际利用时间/截止到评估日资产累计法定利用时间 ;（3）修复费用法： 资产实体性贬值=将资产修复到全新状态的修复费用 4. 资产的功能性贬值的测算方法： 第一步：与功能相同但性能更先进的新资产相比，分析超额运营成本因素； 第二步：计算净超额营运成本： 净超额营运成本=超营运成本（1-所得税率） ;第三步：估计被评估资产的剩余使用寿命 第五步：计算剩余使用寿命内净超额营运成本的折