金色家园前期物业管理方案概念.doc

金色家园公司物业管理整体策划方案 石家庄佳德地产咨询有限公司 二零零三年八月 目 录 金色家园基本情况 前期物业管理目标，服务内容及标准 组织构架及人员配置 金色家园物业管理活动费用预算 金色家园物业管理费测算 金色家园物业管理经营思想 一、金色家园基本情况 小区用地：40775m2 建筑面积：78144m2 密度：28.9% 密积率：1.92 绿化面积：36.5% 总户数： 784 户 物管费：0.30元/m2（不含商铺，商铺物业费未定） 交房日期：2004年6月18日 二、前期物业管理目标、内容及标准 管理目标 1．年度业主/住户综合满意率≥90％ 2．年度房屋及设施设备完好率≥90℅ 3．年度内无重大责任事故发生。 服务内容及标准 (1) 前期介入 项目设计方案的建议； 施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 参与单项工程的交接验收； 参与整体工程的交接验收； 进行物业的接管验收及问题的整改、督促； 接受业主入住前的相关咨询; (2) 业主入住管理 1.办理业主入住相关手续； 2.对业主及物业使用人的二次装修进行管理； (3)入住后的管理 公共性服务 ⑴清洁卫生管理； ⑵绿化日常维护管理； ⑶治安管理； ⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的维护管理； ⑸水电管理； ⑹雨水、排污设施管理； ⑺道路维修管理； ⑻房屋共用部位的日常养护维修； ⑼热交换站、暖气系统共用部分的维护管理； ⑽物业档案资料管理； ⑾车辆停放及交通秩序管理； ⑿安排社区文化活动，协助政府宣传教育； ⒀代收水、电、气费用（根据届时实际情况定） ⒁根据需要增设的其他服务项目 特约性服务 ⑴家居设施维修： 包括：保修期满的上水、下水、暖气管路供电设备及线路的维修、厨具、卫生洁具维修、家电维修、家具及门窗维修等。 ⑵家政服务： 包括：代客定票、送餐服务，保险、法律咨询、洗车、代租房屋等。 (4）物业管理服务质量标准 房屋管理与维修 ⑴房屋完好率达到90℅以上，楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规划??搭乱建现象。 ⑵房屋零修及时率达到90％以上，水电等设备随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达到95℅以上； ⑶水、电、气费收缴率在90℅以上； 设备管理： 设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需的各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95℅以上； 供电系统： ⑴保证24小时正常运行，出现故障，立即排除； ⑵限电、停电按规定提前通知业主。 消防系统管理 ⑴确保消防系统完好无损，可随时启用； ⑵订有突发性火灾等紧急事件处理程序，组织义务消防队，并定期训练； 给排水系统： ⑴每年进行水质检验，操作人员上岗证年检，定期对二次加压蓄水池进行清洗、 消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患； ⑵设备、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象； ⑶所有排水系统畅通，讯期道路基本无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生； ⑷遇有事故，维修人员能及时进行 抢修； ⑸无长时间停水事故； 空调位置 要求按规定安装，位置统一，排列有序，冷凝水集中收集； 市政公用设施管理 ⑴公共配套设施完好，不随意改变用途； ⑵公用照明、通讯、邮政设施齐全，工作正常； 车辆管理： 交通车辆按规定位置停放，无乱停乱放现象； 绿化管理： 定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象； 10．环境卫生管理： ⑴垃圾日产日清，公共走道，地下室等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用； ⑵商业网点无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象； 11．治安管理 ⑴实行半封闭管理，并实行24小时安全防范制度； ⑵无重大火灾和交通事故； 12．业主满意率： 无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达90℅以上； 三、组织构架及人员配置 ⑴管理机构设置图 总经理 经理助理 工程部 企管部 ⑵部门职能及人员配置：（人员编制系据经验推测，管理运作后按小区实际情况调整） 会计： 1人 做帐、报税、档案管理 出纳： 1人 现金管理、收费、仓库管理、文员 企管部 保安： 10人 治安、车辆、巡逻、消防 （培训1人） （含班长1人） 保洁绿化：5人 保洁：4人 绿化及消杀：1人（据实际情况也可考虑外包） 品质管理：（主管兼）品质管理 岗位培训 社区文化 客服：2人 收费、业主档案、入住及装修手续 房管、联系报修、工程