万安镇市调.docVIP

天府新区万安镇“旧城改造项目” 实地调研报告 四川铁投城乡投资建设集团投资发展部 二〇一四年十一月 通过对天府新区万安镇“旧城改造项目”所在区域实际情况及区域房地产市场进行实地调研，形成如下报告： 万安镇概况 区域规划概况 万安镇幅员31.14平方公里，下辖5个行政村，总人口2.1万。镇域以成自泸高速为中间界，成自泸高速以西为城区，成自泸高速以东为绿隔区。其中旧城改造项目位于城区，靠近成自泸高速，项目面积1106亩，可出让土地561.2亩；绿隔区土地综合整治项目面积15平方公里，其中集体建设用地2000亩，拟打造小组团、小规模、生态化的集中居住区。 万安镇规划定位为高端住宅区，现有大型项目：雅居乐花园、麓山国际社区、海昌天澜、三利麓山城，宏达世纪锦城、万科海悦汇城、麓岭汇大型商业综合体、中国丝绸博览馆、奥迪新元素、实验外国语学校等；拟投建项目：兴露欧洲城、好又多国际儿童中心、好又多健康管理中心、动漫基地、大型医院、四中以及双流职业学校等。（详见附件：万安镇规划示意图） 区位特点 万安镇位于成都市区向天府新区的过渡地带，地处天府新区成都直管区的核心位置，距成都市区16公里，同时万安镇的绿隔区还位于城市通风口。 交通特点 万安镇交通较为便利，境内主要道路构成“三纵一横”的交通网络。“三纵”分别是红星路南延线、新成仁路（2015年开工建设，可直通中环）以及成自泸高速（高架之下为成仁快速通道）；“一横”为麓山大道，自西向东贯穿全域。 生态环境 万安镇的绿隔区位于城市通风口，空气清新，拥有6000余亩生态森林，犹如一个巨大的“天然氧吧”，被媒体誉为“城市后花园”。 公共服务配套情况 万安镇基础设施建设已经初具规模，但境内医院、学校等公共服务配套设施较为缺乏。 “旧城改造项目”所在区域情况 规划概况 旧城改造项目位于成自泸高速以西，新成仁路以东，麓山大道以北。项目面积1106亩，安置房及公共服务配套用地187.3亩，可出让土地561.2亩，净用地357.92亩。 地块现况 旧城改造项目现划分为11个地块。其中，1号地块（202.7亩）已出让给宏信公司，由于拆迁成本过高，目前尚未动工，成为历史遗留问题；10号地块（154.8亩）已出让给天投公司，目前作为其储备用地；2号地块（66.9亩）位于场镇学校、医院所在地，规划作为配套修编用地；5号地块（120.4亩）规划作为安置房用地；3号地块（44.3亩）和4号地块（32.3亩）所在地为农民自建安置房，目前为场镇商业中心；9号地（137亩）块位于新成仁路与麓山大道交汇的转角处，具备一定的区位优势，规划配套有大型绿地公园，并规划将该地块打造成为区域标志性建筑；11号地块（168.5亩）位于成自泸高速与庐山大道交汇处，政府计划在该地块引入奥特莱斯，9号地块与11号地块之间是正在修建中的大型商业综合体麓岭汇；其余地块分别为6号地块（75.1亩）、7号地块（73.6亩）及8号地块（30.4亩）。（详见附件：万安镇场镇改造范围图） 11个地块中已拆迁地块为：7、8、9、10四个地块；需要拆迁地块为：1、2、3、4、5、6、11七个地块，其中拆迁难度较大的为：1、2、3、4四个地块。 区域房地产市场情况 住宅销售情况 项目名称/内容雅居乐十里花巷雅居乐铂雅苑三利麓山城一期占地面积478亩356亩700亩，一期78亩容积率1.71.511.64项目定位改善型住房、享受型2梯2户大平层豪装豪宅改善性住房，别墅豪宅产品形态2梯3、4户26层电梯公寓；别墅2梯2户电梯公寓1梯2-3户11层小高层电梯公寓；清水别墅户型区间电梯公寓101-145㎡；别墅280-530㎡266-669㎡1梯2户60-150㎡ 1梯3户128-154㎡；别墅292-319㎡户型特点主力户型为145㎡改善性住房，注重房屋的功能、品质和环境，户型赠送面积多，实得面积大精装豪宅； 1梯2户专属电梯入户大平层； 6000元/平豪装标准，内配新风、地暖、中央空调系统小高层电梯公寓均为大平层板式结构设计，前后通透，通风采光良好，注重房屋的功能性、品质和配套环境。价格6000-6800元/㎡ 1.1-1.3万元/㎡清水8000元/㎡ 豪装14000元/㎡电梯公寓6600-6800元/㎡ 别墅1.2-1.4万元/㎡土地情况08年带规拿地，北侧300住宅用地，南侧为400亩配套用地，分别为医院、公园、学校、商业和写字楼绿化率40%70%35%车位比1：1.21：2.591：1.6销售进度2014年底开盘，销售近400套，通过其老总全国拓客，朋友介绍，进行宣传销售，成都本地购买较少一期电梯