3房地产投资开发类型选择介绍.ppt

第三章 ;第一节 概 述; 房地产投资占用资金多，不进行合理控制，会出现经济过热现象，不利于国民经济的健康和协调发展。房地产投资类型不仅影响社会的潜在消费需求，也和现实的有效需求有密切的关系。 房地产投资目标的正确选择，有利于盘活存量房地产，平衡社会总供给与总需求，促进资源的优化配置。; 房地产投资项目建设周期长，事先不可预见性因素多，投资风险大。要取得投资的成功，需要有充分的规避风险、控制风险和转移风险的能力。;①投资者对房地产优势区位的占领，确认房地产项目建设选址符合投资对象的区位要求。 ②投资者对房地产市场未来的发展有较为清晰的把握，确定的房地产投资对象适合于自己的开发能力，对其房地产投资的成功充满必胜信心。 ③投资者对城市规划进行了认真研究，确认了投资的房地产项目是对其土地进行最佳利用。; 房地产投资类型的正确选择，意味着房地产投资者不仅能够把握好房地产的投资机会，也可以控制投资进程，有能力保证房地产开发中资金使用良性循环。而且，好的投资项目在未来随着时间的推移，将会出现价值的上升，有良好的增值效益 ; 房地产投资者自有资金应当占房地产项目投入资金总量的30％以上。房地产投资者自有资金多，其选择房地产投资项目的自由度较大。; 由于风险越大，投资报酬率越高，所以在房地产投资类型选择时，敢于冒险的，往往容易选择富有挑战性的房地产投资项目，其利润相对也高些；而对于有些高风险的投资项目．对其进行选择时应当首先作好风险防范，采取相对保守的态度。; 房地产投资项目的选择是否具有可行性，是房地产投资者的期望收益水平所决定的。 如果房地产投资项目的利润率高于房地产投资者的期望回报率，就是可行的。相反，则房地产投资者会放弃此投资项目。; 房地产投资项目的选择，往往受到房地产开发竞争情况的影响，房地产竞争激烈的项目，常常会引起投资者的兴趣。;1、注重学习和积累经验 2、充分利用中介服务 3、重点关注房地产的增值潜力 4、注重依法办事;第二节 住宅投资分析 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;1、把握时机 包括进入时机和退出时机的把握。把握住宅投资时机是否成功，就要看投资者对市场行情的判断准确性了。正是由于投资者对住宅市场行情的判断不一样，才出现了输家和赢家。 2、选择地点 包括住宅地段的选择，住宅层教、位置、朝向的选择。住宅地段应选择在上风口地区、地势高地区、靠近水的地区、沿交通要道地区等。住宅位置应选择在安全、肃静、出入方便、购物方便的地方。千万不要选择死角位置，不要选择人流必经之地。在住宅主向朝南的前提下，尽量选择南北搭配的住宅。 ;3、定位质量 包括定位住宅的本身质量和服务管理质量。住宅质量的定位应综合考虑用户支付能力和市场竞争能力，为提高住宅的市场竞争能力，需要有较高的住宅本身质量和较高的管理质量作保证。作为投资者而言，应以赚取最大收益为判断住宅质量的标准。 4、学艺为主 许多房地产投资者都把住宅投资当做‘学艺’的入手处，以便积累一定经验后再去涉足其他房地产投资领域。因此说，住宅投资的一个策略就是‘学艺为主”。;第三节  商业地产投资分析 ;1、都市型商业地产 （1）布局奇特、品位高雅，是许多年轻人喜欢去的地方 （2）从目前的消费趋势看，都市型商业地产日益成为城市居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所， （3）此类物业的地段费用高、竞争性强，商业效益好，投资费用相对较大， （4）此类物业主要适合于饮食、娱乐、生活用品方面的商业发展 ;2、社区型商业地产 （1）概念：是指设置在都市里大型居住区的店铺 （2）特征： 临近居住区，凡能够给家庭生活提供服务的商店，都能获得良好的收益。这类商业地产的交易应考虑到社区居住者的收入、文化阶层因素。 3、专业街市商业地产 （1）一般指特色经营的著名商店或商业街，如北京的三里屯酒吧街、琉璃厂古玩街、上海的襄阳路服装街，广州的海味一条街等 （2）总体特征：以特色取胜，经营特色浓郁，具有独特的小环境及商品，收益一般高于其他两个类型的商业地产 ;1、资金需求大 商业地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。 2、规划难度高 商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。 最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商业项目规划设计带有一定的盲目性。 ;3、政策影响大 主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。商业地产开发