芜湖某嘉园立项投资可行性分析研究论证报告报告.docVIP

PAGE  PAGE 51 商住项目投资开发计划书 第一章 摘 要 一、总 论 **商住项目位于******号地块。该项目是由**高尚住宅区、贵府时尚购物街和*****大酒店（四星级）相结合而组成的，是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体。由芜湖市****房地产开发有限公司投资开发建设。 该项目占地面积99333㎡，建筑面积278132㎡，总投资60655万元，容积率2.6～3.0。计划于2010年5月正式开工建设，计划工期36个月（不含前期工作3个月）。 经分析得出：该项目能够为当地解决就业500人以上。在设定条件下盈利能力较强，投资回报效益大。住宅和商铺静态回收期约为3年，酒店静态回收期约为8年。同时，住宅和商铺的开发和建设近期能给当地带来1.5亿元的财政收入，酒店的长期创税每年能够达到600万元以上，且逐年递增。 结论认为：该项目经济效益和社会效益都十分明显，建议尽早开工、尽早收益。 二、风险及建议 1、酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。考虑到定远当地的实际市场情况并结合酒店自身的特点，我们认为，应该先进行住宅和购物街项目的开发和建设，在这两个项目获取一定的利益后再行酒店的开发和建设，这样不仅能规避不必要的风险，也应该正好能够和定远的经济发展速度和预期需求相吻合，这样其实是一种对政府、对开发商形成双赢的做法。 2、由于这类商住项目的带动作用很强，各地政府都在利用优惠政策加强这类项目的招商引资。我们建议：当地政府应该在该项目、特别是星级饭店建设方面给予土地利用、规划、规费，包括土地出让金、土地契税、基础设施配套费、人防工程费等予以最大的优惠政策和奖励。 3、由于当地目前的房地产市场规模尚小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏，本地块土地成本不宜过高，且需要严格控制工程成本和管理成本。 4、要坚持个性化开发，目前楼盘“同质化”倾向严重。随着皖江地区的高速发展，当地人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。户型上应以中小户型为主、多户型并存，而中小套型普通住房的开发，也正是七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。? 三、计划书编制目的 1、为项目投资决策提供依据。 2、为项目运作提供指导性建议。 3、论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。 四、计划书编制依据 1、 HYPERLINK /zcfg/jncy/200510/t65644.htm \t _blank 中华人民共和国城乡规划法 2、 HYPERLINK /zcfg/jncy/200510/t65644.htm \t _blank 中华人民共和国节约能源法 3、 HYPERLINK /zcfg/hjwrzl/200510/t65686.htm \t _blank 中华人民共和国环境保护法 4、中华人民共和国物权法 5、中华人民共和国旅游饭店行业规范 6、旅游涉外饭店星级的划分及评定 7、国家和地方经济建设的方针、政策和长远规划。 8、国家和地方有关的工程技术标准和规范。 9、政府主管部门规定用于项目规划的参数和指标。 10、地方自然、地理、气象、水文和地质等资料。 11、项目周围的社会环境、基础设施和施工条件。 12、有关市场需求调查、分析和预测资料。 13、委托方提供的其他相关资料。 第二章 项目概况 一、项目所在地简介 项目所在地--定远县，地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。 秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定远县。定远县文墨一度佳誉天下，素有“寿(县)字，怀(远)画，定(远)文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。老一辈无产阶级革命家刘少奇、罗炳辉、张云逸、谭震林、徐海东等，曾在这里战斗和生活过。??? 定远地理位置优越，交通十分方便，古有“境连八邑，衢通九省”之誉，现仍为全国南北要冲。淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县内公路发达，以十字交叉的合（肥）、蚌（埠）和滁（州）、炉（桥） 路为骨架，形成公路运输网，县城所在地定城距合肥和蚌埠两机场仅1小时路程。定城距上海 500 公路，经南京至上海高速公路到上海仅需6小时。 邮电通讯快捷方便，4万门程控电话和 5000 门移动电话与世界各地联网。国际互联网覆盖全县，信息交流十分便捷。 　??? 定远自然