2012年2月2日武汉统百幸福时代营销策略总纲(世联)131p教材.ppt

仅呈：统百联合置业 ;对全年目标重新解读;本次报告的背景;项目背景:项目46万方，分四期开发，由统建和百步亭联合开发，产品自身优势突出，自身具备独有的6大优势。;最近市中心。紧贴汉口中心区的城市副中心，是两侧外溢群体最佳的居住选择地，坐拥武汉大道中心，双环线、双地铁、城际铁路、天河机场、“三横五纵”综合提升，贯通武汉三镇，加速片区成熟和区域价值 ;未来商业中心。在后湖规划中，区域拟形成体育、行政和商业三大中心，而中项目居于后湖商业之心，价值凸显。;多家名企齐聚。城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运营后湖新城，后湖居住价值日益显现;;社区人文氛围：依托百步亭社区浓厚的文化味儿，可参与社区定期组织全民活动， 同时本项目3000平米的街头主题广场、健身、儿童游乐设施增加居民的归属感 ;一站式教育链：中学、??学、幼儿园、教育机构的一站式教育链,依托社区青少年活动中心开展一系列配套活动;项目生态规划1;公园环绕：绿化公园和广场众多，绿化率高，居住的舒适度极高；; 休闲健身场所：项目环绕3.6公里慢跑道，项目四周由樱花道、健身场所和主题广场等构成，而且离塔子湖体育馆也近在咫尺，休闲和锻炼俱佳。;品质生活的多重保障：通过对生活的全方位渗透，保障高品质生活得以实现;项目品牌：统建品牌+百步亭品牌;项目背景小结;幸福时代 幸福归属地;本次报告的背景;目标回顾;11年上530套，月均100套;;从阶段看，市场目前处于全面降价和促销的阶段;2011年住宅部分推货9万方；2012年推售主要以商业、写字楼为主，住宅无放量;从未来的未来重点竞品来看，本项目还面临强劲的未入市大盘竞争，即南国和中海项目。;;类型一（品质溢价型）——晋和金桥世家 项目共42万方，片区标杆，主力面积94-147㎡，精装修，目前成交以老带新和外区域新客户为主，与片区产品基本无竞争;晋和金桥世家——2梯3户，1组团以95—145产品为主，目前在售产品为二期230㎡大户型产品;晋和金桥世家——装修材料精细实用，通过无数细节的打造，实现高品质的居住体验;晋和金桥世家——VIP商业会所+双语国际幼儿园打造的集休闲、娱乐、建设、教育于一体的社区配套;晋和金桥世家——围绕客户的高品质居住环境，从经济指标入手，在产品及景观的每个细节体现舒适;类型二（大盘快销型）——百步亭现代城 百步亭现代城，3月开盘均价8500元/㎡，平均96套/月；10月开盘销售70%左右，11月持销均价8000元/㎡左右，月去化10套，目前持销5-6套/月。;88平米;项目名称;类型三（溢价滞销型）——鼎盛华城 鼎盛华城一期8000元/㎡入市，40套/月销量，而十一推出的8500元/㎡的高价产品中，在少量2变3户型售完之后，持销8-9套/月，目前去化较好的仍为前期7500元/㎡起的特价房源;鼎盛华城户型——2房南北通透或附赠空中花园，3房附赠面积，产品居住使用率和舒适度较高（赠送面积达到11—15平米）;推广注重地段和交通的便捷感;项目名称;;类型四（低价跑量型1）： 御华园以7500元/㎡的开盘，低于竞品1000元/㎡，开盘热销，而随着市场变化，11月仅销售8套，12月目前为止销售7套;88平米;准现房;项目名称;项目小结： 1、项目低价走量，备案价格8500元/㎡，7200元起价入市热销，成交均价7500元，10-11月项目针对现代城主打性价比； 2、，基于全年任务的完成情况，线上推广基本停止，12月-1月主要通过网络主打“单价减1000元/平”吸引客户上门，以实景展示和丰富产品线打动客户，2012年推量约9万方。;;2011后湖各盘共性—— ;2012后湖可推货量约145.7万方，集中在南国、中海、金桥世家、星悦城、鼎盛华城、百步亭现代城和幸福时代7个项目。;2012年后湖在售项目可推货量约85.5万方，全年放量较为均衡；;后湖市场小结;后湖市场对本项目的启示;意味着;;【主力客群1】——百步亭片 前期业主的子女置业(70后-83前)，多为婚房首次置业，主要关注除学区和交通等基本生活功能，升值等软性需求次要;【主力客群2】——后湖片 金桥大道以东区域，有一定经济实力，对正后湖周边环境和配套存在顾虑，对置业有基本的要求，多数客户为首置，少数首改，区位和配套是首要牵引因素;【主力客群3】——二七片拆迁片 二七长江大桥一片拆迁已完成，徐州新村、中百仓库段会相继改造启动，百步亭片是部分外溢人群的置业首选地;【主力客体4】——建设大道和解放大道沿线、新华路以东片 新华路以西，与区域联系的主干道沿线大中型企事业单位员工，以外地户籍年轻婚房置业为主，对价格的承受力高于百步亭地缘性客户，但对区域的认可需要教育；;【拓展客群1】——青山、新华路以西片 二七长江大桥连接江岸区和青山区，开通后将拉近青山和汉口后湖、二七片的距