2011金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告 132P.ppt

深圳世联地产顾问股份有限公司 2011年12月;商业秘密声明;热点板块：新城区板块 板块特征：多盘进入尾货阶段，未来一年新项目空缺，估计集中供货以嘉信五期货量为主 典型项目：海岸星座、万科新城湾畔、兰乔圣菲、水悦城邦、嘉信五期 价格：9000-15000;项目属性：中等规模?高容积率?非强势景观资源? 地王价格;趋势研究;本项目的 属性定位。;景;顺德：广佛大都市南翼副中心 广佛—珠澳经济走廊，未来将发展成为连接广珠澳的重要的城市工中心和经济引擎；;城市地位提升/产业升级——率先启动成为广东综合改革试验区，立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；;六高速引领顺德进入「高速时代」 太澳高速：完成78% 珠二环南环顺德段：完成53% 东新高速：完成43.3% 广明高速：完成招标 番顺高速：正在组建 佛开高速扩建段：完成12.31% ;新城南部行政文化和商务中心——新城的商务、金融中心，沿德胜河两岸打造具有特色的运河都市；;城市升级——40平方公里新城规划，邀请国际顶级设计单位，助推顺德迈入都市化发展快车道；;新城北部核心高尚居住和生态区——桂畔海景观工程启动，打造桂畔海“一河两岸” 生态、宜居的城市高尚居住核心区;;本项目的 属性定位。;广东省前三季度主要城市GDP统计;整体市场：处于房地产市场的发展期，区域市场相对封闭，整体均价低于佛山平均价格水平；;整体市场：相对佛山，顺德房地产发展速度较慢，长期处于供小于求，区域型市场的特征明显;近二年，区域内中高端客户向佛山外溢现象明显;巨大机遇：未来大量品牌开发商进驻，区域内品质供应将迎来质的飞跃；;顺德深业城;本项目的 属性定位。;随着别墅的供应的减少，高端洋房将成为豪宅主流。;豪宅市场发展迅速，成交价格增长速度明显高于普通住宅价格；;预计本项目入市时，中心城区处于高端豪宅供应短缺期，市场竞争小；;保利项目;本项目VS保利德胜河项目北向一线江景资源，预计以180平米以上的大户型为主，少量别墅产品；;本项目VS龙光水悦云天容桂临德胜河和容奇大道、一线江景但受噪音影响，预计以110-160平米产品为主，少量别墅；;本项目将面临资源型豪宅与都市型豪宅之争；;成都：誉峰;都市豪宅价值实现直接由城市等级、城市成熟度决定;顺德当前城市化快速发展，城市价值逐渐凸显，豪宅都市化初步转型;富人区优质基因+金地品质保证项目发展都市豪宅优势明显顺德当前城市价值尚未成熟项目需要重建城市豪宅价值体系;城市豪宅研究;都市豪宅的三种发展模式：1、产品模式 都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——;都市豪宅的三种发展模式：2、服务模式 都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——;都市豪宅的三种发展模式：3、设计模式 都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——;世联研究 城市高层豪宅模式;调查问卷：共发出50份问卷，收回40份问卷，其中有效问卷35份，问卷有效率为70%；;置业关注点项目区位;置业关注点产品角度：户型创新;特征三：注重品质、对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱，关注用材和公共空间的档次；;特征四：低调，不喜欢外在的张扬，对立面的喜好较为传统，不喜欢带装修；;置业关注点产品角度：硬件配置、会所;置业关注点服务角度：物业服务;项目客户属性描述;为佛山城市财富阶层打造，低调而奢华的生活场。;项目命名建议1：;项目命名建议2：;位于中关村核心区，清华东、国之文脉，结合北京的城市特征打造城市之巅低调、贵气的奢华豪宅；;北京唐宁ONE品质用材——堪比卢浮宫的经典法国石灰石做建筑用材;北京唐宁ONE移植美国上流社会境遇的尊贵会所服务；；;北京唐宁ONE大师级园林——全冠移植名贵草木，打造森林溪谷;北京唐宁ONE尊贵户型设计——平层别墅设计，凸现尊贵礼仪；;北京唐宁ONE科技智能——博物馆级安防系统，智能家居系统；;针对本项目的重点参考——广州华标品峰;广州华标品峰集世界品牌之大成的人性化智能家居管理系统；;顶级安防配置 美国白宫同一品牌安防系统，在小区内设置了380多个电子眼、24小时电子保安巡逻。 灯光自动控制系统可以预设多种的场景模式，其自动记忆功能将在住户到达时及时启动照明。 先进的紧急呼叫系统可通过无线电按钮即时向保安及住所发出报警信息。;广州华标品峰地下5层智能化管理的高级停车场；;针对本项目的重点参考——上海御华山;上海御华山： 功能齐备而奢侈的会所空间，提供“夜宴”式定制服务；;建立本项目超越市场的都市豪宅的价值体系;项目户型面积;;典型项目1：万科兰乔圣菲二线江景，主力面积175-210平米，主力总价180-250万，通过赠送面积达到200-240平米，销售快速；;新城湾畔155平米3+1房;典型案例2：海悦新城销售验证200-240平米单位资源强势，走