第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式解释.ppt

开 发 流 程;三、开发流程;建 设 用 地 规 划 许 可 证;三、开发流程;规划局 建设项目选址意见书;三、开发流程;气象局 防雷工程设计审批;;三、开发流程;需要提交文件为: 项目建议书 可行性研究报告;三、开发流程;办理《建设用地规划许可证》: 需准备文件如下： 立项批复 建设项目规划审批表 市政府征地批复 用地钉桩成果 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 审定设计方案通知书;三、开发流程;三、开发流程;三、开发流程;三、开发流程;第二章? 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式;二、项目选择的程序;;第二节? 房地产建设项目选址;二、住宅项目选址原则 ;三、住宅区位及住宅生态环境;四、申领建筑项目选址意见书;第三节 住宅项目建设用地规划管理;;;;二、申领建设用地规划许可证操作程序;第四节 住宅项目建设工程规划管理;二、住宅项目建设工程规划管理的内容;第二节城市开发用地获取;2.2.1现行的土地制度;2、土地分类;3土地的职能和特点;4土地相关权利;(1)土地所有权 土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 ;(2)土地使用权; 土地使用权出让 指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。 土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。? 土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。 ;土地一级市场 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。;(3)土地抵押权;(4)土地典权;(5)土地租赁权;土地管理基本制度 《土地管理法》中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度，土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，基本农田保护制度，土地登记制度。社会主义公有制是土地所有制的一种。 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。;（1）土地所有制;集体所有制;（2）国有土地使用制度;土地使用权可分为两类： 一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权； 另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。 土地使用权指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。同样具有占有、使用、收益和处分四项权能。 ;2 土地使用权获取方式的历史演变 ;第三阶段（1988年～2000年) 1987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。 1988年，《宪法》修正案规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。 1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1995年，《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 1998年，《土地管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。 自此，国有土地有偿使用制度正式确立。;第四阶段（2001年至今） 2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。同年，国土资源部发布了《划拨用地目录》，不符合目录的建设用地，不得划拨供地，必须有偿供应。 2002年、2003年，国土资源部陆续发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》。 在这三年间，国有土地划拨供应的范围进一步明确，招拍挂出让和协议出让有了具体细化的范围与操作程序，国有土地市场配置的制度框架初步确立。 现阶段，房地产开发项目除经济适用房、廉租房等保障性住房可以通过划拨方式获得土地使用权外，其它商品房开发项目获取土地使用权的主要方式有三种，分别是：土地使用权出让、在建项目收购和项目公司入股。;2.2.2 城市开发用地的选择;;2房地产开发用地的选择;增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件;（2）地段选择的原则;;