房地产-市场营销说课.pptVIP

房地产市场营销;;;;;;;;;;;;;; 第一章 导论 房地产市场营销无论从理论上还是实践上，都是一个正在发展的并走向成熟的新领域。面对市场的风云变幻，房地产企业要抓住机遇，必须树立现代化的经营观念，掌握现代化的营销技术，更好的满足社会对房地产商品的需求，增强房地产企业的经营管理水平，促进房地产商品的开发、流通、消费的良性循环。研究房地产市场营销首先要了解什么是市场营销，了解房地产业与房地产市场，从而把握房地产市场营销的一般理论和特殊规律.;房地产业由“富翁摇篮”逐步向平稳回归 　　2007-2008年网民从26个候选行业中选出的十大暴利行业，房地产业位居十大暴利行业之首。 　　从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。国民经济和社会发展统计公报显示，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，全年房地产开发投资比上年增长30.2%。 从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市投资人的“经验”。 　　但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遥遥无期，房地产调控从打压房价到力争实现平稳软着陆;从26个候选行业中选出2007-2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。 ; 以北京市为例，房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘，在经过了金融危机后至2010成交价格始终在二万元左右徘徊。 　　据统计，2007年全国商品房平均销售价格达到3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期???镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。 ;;;第一节 房地产与房地产市场;;房地产整体概念;2、房地产存在形态; 拥有一块土地,并不是可以随意开发利用的,其使用,支配受到来自三方面的制约: a、 建筑技术---如建筑材料,建筑高度、深度等 2010年1月，历时5年、耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座160层的摩天大楼高达828米，可容纳1.2万人，内设57部世界最快的电梯。 2004年建成的台北101大厦,共101层,高509米, 吉隆坡双子塔,高452米,88层,1998年完工,也是世界上最高的双子塔. （世界最高建筑前十名中,有六个位于中国和中国香港） 世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井, “西部深井黄金矿区”,其中2号,3号井深度超过三千五百米,是人类建筑所能到达的最深处 ;迪拜塔;;台北101大厦;现代高科技环保建筑;b 土地使用管制，主要是城市规划. 城市规划决定了土地的使用范围，如住宅区、工业区、行政区等。城市规划还决定建筑的位置和样式。例如呼和浩特市回民区、如意开发如等 c 土地权利设置及相邻关系 根据我国现行的土地使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权,是有一定期限的土地使用权。在土地使用期限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，使用期满，土地及地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家收回 土地接壤关系也对土地使用具有重要影响。例如工业区周边、历史文物建筑周边、奥运场馆周边等 ;;;3、房地产的特征; 2007年7月 北京地铁5号线未通周边房价近2万， 半月蹿高千元 2007年，北京地铁5号线开通在即，在6-7月仅一个月的时间内，5号线沿线的楼盘，整个5号线南部周边15000元/平方米以下的楼盘消失 ;; 根据我国现行的土地使用制度、公司、企业、其他组 织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权，是有一定 使用期限的土地使用权，其土地使用权在使用年限内可以 转让、出租、抵押或者