房地产开发前期土地取得中常见法律问题及防范精编.docVIP

TOC \o 1-3 \h \u  HYPERLINK \l _Toc26514 一、概述：  PAGEREF _Toc26514 2  HYPERLINK \l _Toc5455 二、出让方式取得国有建设用地使用权  PAGEREF _Toc5455 2  HYPERLINK \l _Toc15440 （一）土地使用权出让的含义  PAGEREF _Toc15440 2  HYPERLINK \l _Toc7125 （二）建设用地使用权出让合同应注意事项  PAGEREF _Toc7125 3  HYPERLINK \l _Toc4122 （三）出让方式——招标、拍卖、挂牌、协议  PAGEREF _Toc4122 5  HYPERLINK \l _Toc2431 （四）土地使用权出让的登记  PAGEREF _Toc2431 6  HYPERLINK \l _Toc11940 （五）国有土地使用权的收回  PAGEREF _Toc11940 6  HYPERLINK \l _Toc3947 （六）严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。  PAGEREF _Toc3947 7  HYPERLINK \l _Toc12259 三、转让方式取得国有建设用地使用权  PAGEREF _Toc12259 7  HYPERLINK \l _Toc11201 （一）项目转让  PAGEREF _Toc11201 7  HYPERLINK \l _Toc28482 （二）股权转让  PAGEREF _Toc28482 10  HYPERLINK \l _Toc21151 （三）项目转让与股权转让的比较  PAGEREF _Toc21151 11  HYPERLINK \l _Toc25949 四、合作开发  PAGEREF _Toc25949 12  HYPERLINK \l _Toc25432 （一）合作开发的基本涵义  PAGEREF _Toc25432 12  HYPERLINK \l _Toc16565 （二）法律风险  PAGEREF _Toc16565 12  HYPERLINK \l _Toc29920 （三）对策  PAGEREF _Toc29920 15  HYPERLINK \l _Toc15621 五、集体建设用地使用权流转  PAGEREF _Toc15621 17  HYPERLINK \l _Toc6742 （一）集体建设用地使用权流转的主体限定  PAGEREF _Toc6742 17  HYPERLINK \l _Toc30226 （二）国家关于集体建设用地使用权流转的相关规定  PAGEREF _Toc30226 17   PAGE \* MERGEFORMAT 17 一、概述： 地产项目开发是一个复杂的、长期的系统工程，在此过程中形成了由城市规划部门、国土和房产管理部门、建设主管部门等国家行政部门、建设单位、勘察设计单位、监理单位、施工总承包单位、分包单位、材料商、银行、业主、物业管理公司等多主体参加的错综复杂的法律关系，任何一个法律环节出现疏忽或失误，都有可能引起不必要的纠纷，甚至严重影响到项目开发的正常进行，直至引发巨大的诉讼案件，导致投资利益的损失或丧失。纵看房地产项目开发，大致分为四个阶段，分别是： 1、前期土地取得，包括一级土地开发，招标拍卖挂牌取得，通过转让项目公司股权取得，直接转让取得等形式，涉及的有关法律包括土地法，房地产管理法及投资审批、城市规划、国土资源部关于土地取得、转让等法规规章，形成了一个复杂的体系，还包括国家对于土地的各种临时性的整顿文件（如831大限之类），最高法院关于土地纠纷的司法解释等。 2、房地产项目建设阶段，包括建设工程规划的审批，开工许可，工程招投标，建筑工程施工合同管理。涉及包括建筑法、招投标法在内的施工合同管理、结算法律法规，及最高法院关于审理建设工程合同纠纷案件的司法解释。 3、房地产销售阶段，销售广告，销售合同，房屋的验收与交付，包括房地产商与银行签订的担保协议，商品房买卖合同，购房者与银行的借贷合同，与保险公司的保险合同。 4、物业管理阶段，包括业主委员会的成立、议事规则，管理委员会、章程，管理规约，物业管理合同。包括物权法，物业管理条例在内的法律法规和章程、合同制定。 这四个阶段的关系是，上一个阶段的问题或潜在的纠纷，都是下一个阶段问题的反映，因此如果要避免问题