全国房地产市场2013及2014展望解说.pptVIP

;2013年房地产市场回顾;; 从全国来看，成交高位景气，全年住宅成交近7万亿 ;一二线城市继续领跑：，2013年一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，销售金额占比为45.1%，比2012年提升3.6%;房价持续上涨，一二线城市上涨压力更大;土地市场整体成交回暖，局部火热;但从土地溢价率可以看出，相对于2009-2010年土地市场的火爆局面，2013年土地回暖并没有丧失理性;办公楼和商业营业用房开发投资和新开工增速高于住宅;商业泡沫已显现，写字楼租金也没有跟上;;调控更倾向于建立长效机制，首次置业仍被支持;投资受抑，刚需主导：12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%;购房客户年轻化是当下刚需主导市场的主要因素之一;;一线城市去化时间大幅下降，短期内供不应求的现象仍将持续，房价上涨压力较大;大部分二线城市库存仍在持续增加，但其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强，所以我们认为二线城市当前的库存问题不大;三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续，部分城市去化任务艰巨;;上市房地产开发商营收创新高;多数房地产开发商超额完成任务;大者恒大，强者恒强，销售梯队差距进一步拉大;本轮周期不同的是，房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地相对理性;2014年房地产市场展望;;强调市场在资源配置中的决定性作用;有序建设城乡统一的建设用地市场;房产税乃大势所趋，但推进谨慎;部分人认为房产税能够抑制房价上涨，其实不然。从国际经验看，从来就没有一个国家的房地产价格因为房产税下跌的;我们认为房产税开征的目的不在于抑制房价，主要意义在于：一是完善长期税制，有效保障地方的财政收入 ；二是促进资源的优化配置;从国际经验看，房产税可以作为地方政府收入的主要来源，有效保证地方政府财政收入稳定，并提高他们加强市政建设的积极性;但全国的房产税征收的总量一定难以全部替代目前地方政府的所有的土地出让金的总量;;中央经济工作会议定调中性;中央城镇化工作会议，定调新型城镇化发展方向;;2013年4季度购房者信心指数为54.6，较上季度明显下降;总趋势：本季度购房者对未来量价预期的乐观程度有所下降;趋势一：从未来潜在购房群体构成来看，2013年四季度潜在投资客占比较三季度有所下降，与二季度基本持平;;房地产需求将下滑：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速;预计2014年待去化的面积同比仍要增长10%左右;2014年市场将实现软着陆;但财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机;;中国房地产市场的下半场;