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PAGE  PAGE 29 房屋征收问题解析 一、关于贯彻落实《温州市人民政府关于规范温州市区征收集体土地涉及房屋补偿工作的实施意见》（温政发〔2013〕101号）文件的有关问题 （一）适用情形：一是集体土地在温政发〔2013〕101号文件公布前已经批准征为国有，且已根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）作出国有土地房屋征收决定的。此类项目继续依据征补条例开展房屋补偿工作。二是集体土地在温政发〔2013〕101号文件公布前已经批准征为国有，土地补偿已到位，但房屋尚未予以补偿的。此类项目原则上按照温政发〔2013〕101号文件执行，避免对集体土地和地上房屋实施“二次征收”现象。温政发〔2013〕101号文件下发后，对此类项目仍实施“二次征收”模式的，应及时予以纠正，（但征收范围内国有土地和原集体土地混同，不能明确区分的除外）。三是温政发〔2013〕101号文件下发后需征收集体土地的，应严格按照土地管理法等相关法律规定的征地程序对地上房屋一并进行征收补偿。 个人认为，集体土地上房屋即村民住宅本身是在村集体分配的宅基地上建的，与国有土地上房屋不同，没有支付土地对价，价值按理应远低于国有土地房屋，且征收时已经就土地部分对集体进行补偿，对村民而言仅有地上附着物价值的补偿。所以，从理论上讲，村民住宅的补偿应该在土地征收程序中一并解决，补偿的方式首先应该考虑宅基地置换，因为，征地不等于改变村集体成员身份，作为村民，应依法保障其一户一宅。但实践中，我市大多数地方一直以来的做法，没有将村民住宅作为地上附着物在征地程序中补偿，而是在征地后作为国有土地上房屋予以补偿，即“二征模式”，2011年以前走城市房屋拆迁程序，征补条例实施后走国有房屋征补程序。2013年龙湾孔万亮案对此模式提出异议，省高院明确认为违法。我市于年底出台101号文件予以规范。该问题就是解决101号文件的贯彻落实。注意：1、虽统一到征地程序中实施，但仍将房屋价值的补偿单独分离出来，参照国有房屋标准和具体操作规程进行。实际上是增加了征地成本，由于以前的错误做法，已经形成惯例，无法回头按地上附着物的价值对村民补偿，只能比照国有房屋标准。而且事实上，由于土地已经支付补偿费，现房屋再将土地价值估价在内并参照国有房屋标准，最终可能导致集体土地上房屋比同地段国有房屋获得更多的补偿利益，这是有问题的。至少应该考虑土地补偿费是否要扣除？可在实践中探索。2、操作规程参照国有房屋，但仍有区别。毕竟适用的法律依据不同，对实施主体等规定亦不同。集体土地征收的实施主体，根据土地法实施条例规定，只能是国土资源部门。因此，在实践中，依法属于国土资源部门的职责的，不管具体事务是由哪个机关或部门承担，都应受国土资源部门委托，以国土资源部门名义作出具体行政行为。（具体的操作规程由国土局与征收办另行制定）3、括号内的除外情形即“征收范围内国有土地和原集体土地混同，不能明确区分的除外”，这是我后加的，是否要开这个口，还要进一步沟通，主要是在近期审理的案件中，当事人提到这个情况，任何解决？我个人倾向于严格执行101文件精神，最好不开任何口子，规范操作。对于土地房屋性质，应该要尽到调查义务，通过查阅登记档案及与被征收人谈话等方式，尽量查清事实。即便确实因被征收人故意隐瞒真实情况导致认定错误的，法院可结合具体案情在裁判时考虑选择恰当的判决方式来解决，如选择驳回诉请，或确认违法。 （二）评估时点：国有土地上房屋价值的补偿以房屋征收决定公告之日作为评估时点。集体土地上房屋价值的补偿以市政府批准补偿方案并公告之日作为评估时点。建设项目同时涉及国有土地和集体土地上房屋征收补偿的，原则上应同步实施相关征收决定和补偿方案的报批程序，以保评估时点的统一。（不绝对，主要是防止同地段的不同性质房屋因估价时点相距太远致使估价结果相差太大，引发不必要的质疑。法律没有规定国有房屋与集体房屋评估时点应统一，理论上即便不同评估时点，也不能说就不公平，只要对相同性质房屋确定按同一时点估价即可，对同范围的每一户都是公平的。） 二、关于房屋征收范围确定后，是否暂停办理房屋转移登记的问题 征补条例第十六条规定，房屋征收范围确定后，涉及不当增加补偿费用的行为均应暂停。但该条未明确房屋转移登记是否在暂停之列。鉴于房屋征收补偿是对被征收房屋价值的补偿，房屋的转移一般不影响其补偿标准和补偿内容，不会不当增加补偿费用。且实践中也存在征收范围确定前已经实际发生房屋买卖或继承等法律行为，但由于各种原因当事人未及时申请办理房屋转移登记的情形。对此类情形一律禁止办理房屋转移登记，将不利于征收补偿安置权利人的确定。征收部门可根据调查情况，引导当事人及时办理房屋转移登记。故原则上不宜将房屋转移登记列入暂停办理相关手续范围，但办理房屋转移登记导致