瑞安花园项目投资分析.docVIP

编号：2009-GXTRZY-CH 同人·瑞安花园项目 投资分析报告 广西同人置业有限公司 2009-09-17 成本预测 1、 地块经济技术指标 占地（亩）占地（㎡）容积率总建筑面积（㎡）住宅面积（㎡）商业面积（㎡）地下室面积（㎡）备注60.21840145.53 2.50 100363.84 85309.31 3010.92 12043.61 其中：住宅比例97%，商业比例3%2、 开发成本估测 费用名称单位造价工程量总造价备注（元/平米）/（ %）（平米）（万元）1.土地费用（一）1499.992560.218亩15055 250万/亩2.前期费用（二）123.65 　886 　高压电线迁移0　0 项目现场高压线迁移人防设施迁移0　0 项目地下人防洞迁移费施工用水用电、二次场平0　0 　2.1土地勘探2100363.84 20 　2.2设计费25100363.84 251 　2.3报建费61.39100363.84 615 　2.3.1城市配套费20.3100363.84 204 建安费的1.5%2.3.2教育附加费2100363.84 20 　2.3.3规划技术服务费1.4100363.84 11 　2.3.3.1商业23010.92 1 　2.3.3.2住宅1.285309.31 10 　2.3.4白蚁防治费1.6100363.84 16 　2.3.5劳保费27.1100363.84 272 建安费的2％2.3.6质量监督费2.42100363.84 24 建安费的1.8‰2.3.7墙改费8100363.84 0 可退回2.3.8散装水泥保证金1100363.84 0 可退回2.3.9工程招投标代理费2100363.84 20 建安费2.5‰2.3.10垃圾处理费3.8100363.84 38 估算值2.3.11施工图审查费1100363.84 10 　3.工程费用（三）1412.14 100363.84 14173 　3.1市政配套费126100363.84 1265 　3.1.1硬地工程费　　0 本项费用包含3.1.2项里面3.1.2绿化工程费40100363.84 401 参照西湖东郡建设经济指标来估算3.1.3基础设施建设费86100363.84 863 供水、电、气、电信工程3.2建安工程费1,286 100363.84 12908 　3.2.1住宅部分(含架空）110085309.31 9384 包含土建、水电等所有费用3.2.2商业建筑11003010.92 331 　3.2.3地下室190012043.61 2288 已包含人防地下室3.2.4电梯及安装2232.00 704 按22万元/台,32台3.2.5其他费用20100363.84 201 工程检测费用、结算审核等费用4.不可预见费（四）75100363.84 753 前期费用和工程费用4%5.营销费用（五）158.75 100363.84 1593 　5.1营销代理费0.01539726.88 596 销售额1.5%（含车位）5.2广告推广费0.01539726.88 596 销售额1.5%5.3营销管理费40100363.84 401 　6.管理费用（六）　　870 　6.1运营管理费00.00 0 本项包含在行政管理费用项6.2项目监理费6.7100363.84 67 建安费用的0.4％6.3行政管理费用80100363.84 803 根据经验估算，3年内总费用7.利息(七）83.72 　600 一年利息时间8.总投资（八）　　33930 　平均单位成本（元/㎡）　　3381 　 二、销售收入预测表 瑞安花园项目销售收入预测表商业预售面积3010.92 备注附近一层租金水平（测算商业平均价格）50　项目预测租金水平75新项目租金水平是旧区租金水平的1.5倍（经验值）合理投资回报周期（年）15010-15年预测销售价格（均价元/平米）11250详细见商业价格测算预测商业销售总收入（万元）3387.279436