协同办公地产运营的模式与风险分析.doc

[标签:标题] 2016 PAGE17 / NUMPAGES17 感谢观看本文谢谢 协同办公地产运营的模式与风险分析 摘要：随着第三产业和共享经济的发展，企业对办公空间的需求在稳步增加的同时呈现出灵活性和多样性的特征。在此背景下，协同办公的新型商业地产模式应运而生。该模式主要为创业企业和专业人士提供具有流动性、互助性和高附加服务的办公环境，增强企业与各方的联系。房地产企业作为供应商，则面临将传统商业地产转型为协同地产的种种风险。基于钻石模型，本文分析得出，在升级改革的过程中供方应当采用数量上由整化零、质量上以零为整的供应策略，并且积极寻求政府、第三方和其他渠道的合作，以应对可能存在的盈利、管理和控制客源等五类风险。 中国论文网 /2/view-7362156.htm 　　 关键词：协同办公;创业企业;运营;风险 　　 一、引言 　　 在房地产企业提供的所有服务当中，与商业地产相关的办公空间服务对于国民经济的发展起着至关重要的作用。办公空间作为企业活动的载体，是生产性服务活动赖以存在和发展的基本空间、基础设施。由知识经济发展带来的企业数量规模的扩张，极大推动了对办公空间的潜在需求。20世纪90年代在第三产业兴起的背景下，中小企业数量急剧增加。2008年新登记内资企业123.26万户，到2014年底，新登记企业365.1万户，比2013年增长45.88%。相比之下，办公空间的实际数量需求却没有呈相应的增长势头。房地产开发企业办公楼新开工房屋面积从2008年的2471.95万平方米增加至2013年的6887.24万平方米，但每年的增幅呈下降趋势。办公楼的供应量与实际需求量不匹配。究其原因，除了经济环境的影响，也与企业的性质相关。 　　 新兴成长的公司越来越多地集中于网络、移动通讯等信息产业和金融服务业。这些企业对于办公空间的要求不仅限于基础的办公设施和知识收集、积累、修正和交换的业务，而更多地注重多功能的组合，适合灵活互动、交流以及高效经济的办公系统。在这一趋势下，已有不少办公空间演变为转型过渡形态，即协同办公模式：介于标准化的传统封闭办公室工作环境和社区化的独立分离家庭办公模式之间的共享形式，内涵包括为各种人群或企业提供可分享式的管理，主要服务于知识产业中不同领域的人士在不同专业化程度下的分工协作，不仅表现为办公室设备的出租，更重要的在于个体集聚下，专业网络反映出的社会联系。 　　 2015年以来，仅在上海，新兴的协同办公空间就已超过60家。这引起了学界的重视。在鲜有可参考的学术文献中，国内外对此的探讨多数集中于该模式所带来的创新和便利，如Pratt认为这样的服务是连接技术、空间和人的综合体，高效的社会空间劳动分工、文化交融满足了当代“产品空间”的要求。投中研究院表示，这是一种更方便为草根创业者提供成长和服务的开放式生态系统。另一方面，这股来势汹汹的“第三次办公浪潮”也引发了对于其负面影响的思考。Moriset指出这种共享空间的扩张趋势带有本地化的表征，因其是以创新地区和城市环境的政策为基础的，从而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青指出，中国并不能直接照搬国外的联合办公模式，因为当前中国现有的新型办公空间收益很低。 　　 那么，作为提供办公服务的重要参与者之一，房地产企业在面对这样的变革局面时，是否能够审时度势，以顺应潮流，获得成功，取决于对各方因素的衡量。 　　 二、基于钻石模型的分析 　　 影响房地产企业发展的因素可以从四个主要方面考虑：需求条件、生产要素、扶持产业以及企业结构。除此之外还有机遇和政府两大外部变数将会产生不可估量的影响。可以说，当前的共享空间热反映出办公空间转型的大好契机，企业竞争尚处于近乎公平的起步阶段，而国家刚刚出台的万众创业，全民创新鼓励政策更是激发了各界人士对办公空间的要求。同时，与房地产业相关的金融、建筑等行业也在不断完善之中。毫无疑问，外部因素是一大利好。因此，转型的成败取决于企业内部所拥有的资源以及面临的市场情况。因此，本文主要从需求和供给两方面进行探讨。 　　 1、市场需求条件的改变对办公服务的影响 　　 从需求角度，主要探讨使用需求方，也就是对相关办公企业而言，办公空间所必须符合的整体特征。在当前的环境下，即要满足创新创业企业有别于其他成熟企业的要求。 　　 租赁成本要求低。传统的产业区位一般是成本驱动的，即受产品成本如交通运输、地租、劳动力工资、原材料等因素影响，因而其空间结构也受这些因素影响较大，而办公空间作为一种新兴的、特殊的产业空间，其占用土地空间小、产品运输指向低。即便如此，作为刚刚起步的小微企业而言，也不得不考虑办公空间的一系列租金和通勤成本对于企业运营的影响。通常情况下单个企业的资本投入不高，因此可承受的租金水平也相当有限。当前写字