商品住房市场模拟预测模型及其应用.doc

[标签:标题] 2016 PAGE9 / NUMPAGES9 感谢观看本文谢谢 商品住房市场模拟预测模型及其应用 摘要：本文从经典“供给―需求”框架出发，通过分析决定商品住房市场供给、需求、价格的因素，引进城市经济因素和政策因素，采用1999―2014年南宁市商品住房市场相关数据，构造了商品住房市场模拟预测模型，刻画商品住房市场运行的动态结构。研究结果显示，各模型样本内模拟情况良好，模型残差均为零均值同方差平稳序列，总体预测性能较好。 中国论文网 /2/view-7371330.htm 　　关键词：新建商品住房市场；模拟预测模型；供给；需求；南宁市 　　基金项目：2014年南宁市青秀区重大科技项目，基于二三维GIS房产信息分析与决策支持系统，编号：2014RJ12S。 　　一、引言 　　1999年以来，南宁市商品住房市场进入快速发展时期。特别是2004年以来，商品住房市场运行突出表现为新建住房价格整体上持续快速上升、销售面积快速增长、房地产开发投资活跃、房地产经济与地区国民经济发展不协调等特点和问题。 　　为了进一步提高市场预测精度，协助房地产主管部门深刻把握南宁市商品住房市场运行规律，促进南宁市房地产市场健康可持续发展，南宁市住房保障和房产管理局信息中心成立“南宁市房地产监测预警预测研究”课题组。作为其课题组成员，我们基于现代计量经济理论建立计量经济模型，设计研制“南宁市商品住房市场模拟预测模型”，对商品住房市场做模拟和预测，以实现市场早期预警监测。目前，由于房地产市场监测预测实务领域尚没有针对南宁市商品住房市场研制开发的市场模型，因此该模型的开发设计，能够丰富南宁市房地产市场预警预报研究成果，填补该领域空白，具有较为重要的实践和政策意义。 　　文章结构安排如下：第二部分是文献评论，简要评论在房地产市场模拟预测方面已有文献的技术路线和主要结论；第三部分介绍本文预测模型的设计思路、数据来源，以及案例城市商品住房市场和城市经济运行基本情况回顾；第四部分是预测模型设定和模型参数估计，并给出预测结果；最后是本文的结论、不足与值得拓展的内容。 　　二、文献评论 　　随着对房地产市场运行规律理解的不断深入，房地产市场建模方面积累了不少文献。在系统动力学建模方面，罗平构造了一个城市商品房价格系统模型，以兰州为例进行了系统仿真，对房地产趋势仿真模拟和房地产系统内在机制进行了研究。朱湘岚从社会学和经济学角度建立了系统动力学基本模型，对南京市1995―2010年房地产需求发展状况进行模拟实验。裘建国、袁翠华将系统动力学方法用于房地产预警应用研究，首先定性分析影响房地产内外生因素，通过南京市房地产历史数据拟合它们之间的关系，建立系统动力模型并作模拟与预测。韩志超利用系统动力学方法构造了一个上海市房地产动态模型，并给出2006―2010年预测结果，但该文选择变量较少。在房地产市场预测方面，曾五一、孙蕾构造了先行指标体系并建模用于预测房屋销售价格指数。马海涛等使用灰色预测方法，用1999―2004年中国房地产价格指数建立了房价预测模型。徐波等使用改进的灰色系统预测模型，利用GM模型的预测数据和原始数据的比例建立函数关系，构造递减序列，并将递减序列引进GM模型。 　　已有的研究具有以下特点：第一，已有研究多基于系统动力学仿真模型，系统动力学建模的优点在于能够处理高阶次、非线性、复杂反馈的系统问题，但这种建模方式应用在房地产市场研究领域，需要研究员深刻把握市场的动态结构，而由于数据不完整、市场不完善等原因实际上很难做到这一点。另外，系统动力学建模过程复杂，刻画的市场模型不够直观，不易解释经济含义。第二，已有研究大多将房地产市场做整体分析，缺少对房地产市场中最重要的商品住房市场的专门分析。第三，对房地产市场的模拟预测建模更多集中于房价，缺少对市场价格、需求、供给等几个主要方面全面的模拟与预测。第四，许多研究在模型构建和参数确定上主观性较大，没有交代基本参数和模型初始值的确定过程。 　　通过对文献的评论我们实际上已经说明，本文与已有研究的不同之处：第一，我们使用计量经济学中经济含义更为直观、形式更为灵活的单方程模型建模，分别建立供给、需求和价格三个模型。在实际建模中，通过不断修正模型，使模型对历史数据拟合较好，避免先验的决定市场动态结构的问题。第二，我们以南宁市为案例城市，集中研究商品住房市场的动态结构，并给出对新建商品住房市场最核心的方面供给、需求和价格的模拟和预测。 　　三、设计思路与数据说明 　　1、模型设计思路 　　商品住房市场运行状况主要由供求关系决定，供求关系是决定价格的基础，因此，能够抓住市场本质的市场模型需要从市场供需状况出发，构建一套完整的市场监测指标体系：一是描述市场运行的核心方面供给侧、需