房地产交易管理及税收制度与政策浅析.ppt

房地产交易管理及税收制度与政策;一、房地开发企业资质等级;二、房地产开发企业资质管理; 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。 另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。;房地产交易管理的概念;房地产交易中的基本制度;房地产交易管理机构的主要职责：;房地产转让概念; 《 城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：;房地产转让的分类;房地产转让的条件;司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的：;办理房地产转让的程序;房地产转让收取的证件;房屋赠与手续应该如何办理？; 房地产转让合同 ;商品房销售管理包括：;商品房预售的概念;商品房预售的条件;“五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括：? 1、《国有土地使用证》? 2、《建设用地规划许可证》 ?3、《建设工程规划许可证》 ?4、《建设工程开工证》 ?5、《商品房预售许可证》???;商品房预售许可; 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：;商品房预售合同登记备案;商品房现售的概念;商品房现售,应当符合以下条件：;“五证两书” ? ;商品房现售备案;商品房销售中禁止的行为; 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理：　　 （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 产权登记面积－合同约定面积　　 面积误差比＝─────────────　×100%　　　　　　　　　　　 合同约定面积 ; 买受人有权退房：买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的： （1）产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 （2）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 ; 目前，我国直接将房产和地产作为征税对象的税种，现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。 直接针对房地产本身的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其他与房地产紧密相关的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育附加费（”两税一费”），企业所得税、个人所得税印花税等。根据课税对象性质的不同，分为流转税、收益税、财产税、行为税和资源税。 ; 按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。 取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。 保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。 流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。;房产税：以房产为对象，向产权所有人征收的一种税。; （6）减税、免税 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产 2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 4、个人拥有的非营业用的房产 房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征房产税；但对售出前已经使用或出租，出借的商品房应按规定征收房产税。 5、经财政部批准免税的其他房产 ;城镇土地使用税：;（4）适用税额和应纳税额的计算:幅度定额税率;（5）纳税地点和纳税期限;耕地占用税：对占用耕地征收的一种税。;土地增值税：;（4）税率及应纳税额的计算;;（5）扣除项目;（6