云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案260P.ppt

云南曲靖炮团项目 整体定位及商业规划方案;项目规划整体思路;项目规划整体思路;思 路 的 前 奏;我 们 的 目 标; 综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。; 综合体从来都是城市的中心，能成为区域城市地标，区域中心和象征……;商业;模式; ——项目是典型的城市综合体，应以商业为核心，酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。;价值一;领导者;跨越曲靖—— 创建全新城市地标;契合市场需求的业态组合及布局？; 我们从项目开发的背景分析开始，为核心竞争力的树立寻求支撑！;背景分析;关于这个城市——思路的原点……;6; 核心任务：构建合理的珠江源大城市城镇体系 ，中心城区扩及麒麟城区、沾益和马龙两片区，越州、三宝??珠街三组团 ； 主城区定位：依托自然地理特征和区位、交通、资源优势，建设适宜人居住、创业的珠江源山水生态园林城市。 ——《曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见》;在中心城区建设： 一个主中心（项目所在区域）； 二个副中心（西市区与南市区）； 一个体育行政中心； 三个工业片区； 一个储运物流区； 城市发展备用地 。;Part 1 城市发展分析;2008年云南各洲市经济指标情况;单中心城市扩张;更大的 商业市场;项目区位条件的进一步解读;麒麟西路;项目区位判断;麒麟北路;麒麟北路;位置;项目地块因素：商业价值评估分析;麒麟北路;优势（STRENGTH）;项目分析结论; 曲靖城市发展态势亟待出现一个能够重新整合现有资源，发挥强势辐射力与影响力的城市地标项目，以此推动曲靖“珠江源大城市”的目标前行，而项目有利的区位、规模以及地块条件完全有能力承担此项重担。;项目规划整体思路;商业市场分析; “ 任何一个城市都有功能大小不一的商业中心，以自己应有的凝聚力辐射力和媒介力，对周围产生影响，促进该地区经济的发展，成为该地区对外联络的结合部份…… ”;共调研26条街道，统计25条商业街，记录商铺2904个，4个百货，5个超市，11个专业市场。;核心 商圈; 曲靖商业特点二： 曲靖商业以自然形成的街铺为主，依托麒麟南路—城市主干道，发展临街商业，同时由主干道的各条支路辐射出新的商业街。 ; 曲靖商业特点三：以中偏低档商家为主，缺乏中偏高端档次的品牌商家，而随着曲靖经济的快速发展，目前商家的品牌度将难以满足消费者的需求。;曲靖商业市场评述; 曲靖商业特点四：临街商铺经营情况较好，但集中商业缺乏较好规划，人气不足，建筑规划、业态组合、商家品牌等的不合理使商业价值无法达到最大化。;从调查数据可看出，曲靖各种业态均有一定的发展，整体仍以满足日常购物需求的业态为主。;曲靖街铺调研情况;南宁西路以西—手机一条街;都市商城;曲靖集中商业调研情况;滇东商城;项目概况;项目概况; 翠峰路财富中心：商业面积预估在7万㎡，以红星美凯龙与家乐福为主力店，但距离中心城区有较大距离，辐射面受限。 ;服饰业态;服饰业态;;餐饮业态;餐饮业态;餐饮业态;休闲娱乐业态; 于2005年规划开发步行街 区位：连接麒麟南路与南宁南路，主要商业集中在与麒麟南路交汇段； 经营状况：曲靖人心中的酒吧娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所。 主要经营业态：以酒吧茶坊餐饮、美容美发保健等休闲娱乐为主，并有部分服饰业态。 ;滇东饮食文化城;专业市场;曲靖各业态调研分析;曲靖商业市场分析结论; 曲靖商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的曲靖商业将无法推动曲靖城市、经济的进一步发展。; 项目商业应当以何种形象定位才能符合曲靖城市、商业发展以及社会大众的期待？; 能够创造出新的城市价值增值区域，提升整体的 商业价值，同时为城市发展注入新的活力，增强 曲靖对外影响力。;组团街区式生活购物中心;高;契合市场需求的业态;凸显城市特征的主题形象;打造地标建筑;国内地标性建筑案例;体现历史文化的标志性建筑，多具有浓郁的历史文化背景。;以大型景观休闲广场为特色，多为综合体物业及市政广场。;以特色建筑形态、外立面为独特视景，多为投资额较大的物业或市政配套。;各城市地标性建筑具体体现在四个方面： 领袖的高度 历史文化背景 大型休闲景观广场 特色建筑形态及外立面;名称; 广场公园化（体现市政功能） 公园广场化（体现休闲、自然）;如何打造一座成为曲靖城市名片的商业广场？;广场规模判断;广场规模判断;曲靖—— 作为珠江水域的源头城市，既沉淀了珠江的悠久文化，又承载了现代珠江的活力。