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万科企业股份有限公司09年年报财务报表分析 分析目的：基于企业管理者角度，通过对万科财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比和说明，以及对非财务信息的对比分析，借以评价企业的财务状况和经营成果，揭示财务活动中存在的矛盾和问题，为改进经营管理活动提供方向和线索。 一 、 万科基本情况以及SWOT分析 公司简介以及股权结构 1.公司简介 万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域,同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993 年, 4500 万股B 股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和2000 年,共增资配股募集资金10.08 亿元,实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元,进一步增强了资金实力。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 2.股权结构 截止2009年3月31日，公司股东总人数为1,019,359户（其中A股988,519户，B股30,840户）。 （二）万科报告期内经营情况 1.业务的范围及其经营情况 万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积 248.5万平方米，结算收入215.9 亿元，分别比去年同期增长19.4%和26.9%；房地产业务毛利率为23.69%，比上年同期减少5.54个百分点。其中主营业务和其他业务收入以及成本构成如下表所示： 行业营业收入营业成本营业利润率金额增减金额增减数值增减1.主营业务其中：房地产2,159,453.9426.92%1,485,410.8148.31%23.69%减少5.54 个百分点 物业12,971.826.81%10,934.280.63%10.27%增加5.16 个百分点2.其他业务8,439.48-29.29%4,385.24-6.89%42.06%减少2.31 个百分点合计2,180,865.2426.39%1,500,730.3347.54%23.69%减少5.54 个百分点 2.业务分地区情况说明 报告期内房地产的主营业务收入、利润等地区分布 2007-2009年万科市场份额示意图 3.行业以及SWOT分析 机遇2008年全球遭遇历史上罕见的经济危机，居民对经济前景、收入和未来财富的信心滑落至谷底；同时房地产市场进入调整期，房价呈现下跌趋势；大量自住购房者纷纷搁置购房计划，市场累积了大量自住购房需求。2008年底以来，在多重因素作用下，这些累积的需求开始集中释放，这些因素包括：市场深度调整后，部分城市房价明显回调，购房者购买能力相应提升；2008年4季度开始，一系列稳定房地产市场的政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力；此外，国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好，且2009年的经营活动现金流净额首次为正。威胁经济和行业等宏观环境仍存在着诸多不确定性强势万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀万科在众多一线城市均有关注，特别是珠江三角洲，同时万科持续关注的14个重点城市，一季度成交量均比08年同期有大幅增加，在新房市场成交活跃的同时，万科二手房交易也呈现明显上升，为企业带来了可以运转的资金，可以进行下一步计划。 弱势虽然管理费用和销售费用在09年度较08同期有所下降，但是