香河市调分析总结2015.10.10.pptx

香河项目市调分析总结;PART1 房地产市场走势分析 PART2 香河市场机遇和走势预判 PART3 北三县市场大数据分析 PART4 项目产品规划建议 （根据所处竞争态势，建议开发体量、产品配比、入市时机、开盘单价、总价）;PART1 房地产市场走势分析;宏观大市场;总体来看，我国房地产市场政策面将持续宽松，全力去库存仍是政府的工作重点，因此打压和强力刺激的政策都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律，为了稳定经济增长，未来市场整体资金面将相对宽松，房地产市场也会受益。;PART2 北三县市场机遇和走势预判;北京迁府通州，成为北京行政副中心，北京市空间格局重构;北京迁府通州，提升区位价值、优化交通配套、推高区域楼市热度;香河、燕郊、大厂紧邻通州，地缘优势将直接推高其区位价值;;;PART3 北三县市场大数据分析 （市场供给、成交分析、价格水平） ;;『香河』;香河各版块房产市场分析——版块概述;2015年1-6月成交住宅用地19幅，总建筑面积86万平米，其中荣盛获取30万平米； 楼面价集中在800-1000元/平米； 容积率最低为2。;从年度数据来看，2013年出现峰值年成交2.9万套，2015年上半年仅成交8千套，结合京津冀一体化、市政府东迁，本年度成交将出现近年来新的峰值。 从成交价格来看，逐年上涨，近18个月来，2014年下半年小幅受挫，近半年来受政策刺激，稳步上扬。;香河市场：成交同比“量价齐升”，未来发展空间较大;固安市场分析;固安市场分析;固安市场分析;固安市场分析;项目名称;北京行政中心东移已经逐步落实，香河、燕郊作为主要受益区域，将长期承接北京东部外溢需求。 2014年香河楼市市场容量约为102亿元，在北京楼市逐步回暖的推动下，预计2015年香河楼市仍将维持100亿元以上的市场容量。但香河楼市供应量近年来大幅度增长，竞争激烈程度将甚于2013、2014年，成交价格受较高的供应量压制，与2014年整体水平持平概率较大。;2012年—2014年，香河县住宅市场产品结构逐渐发生变化，产品升级的特征逐渐明朗，多居室户型成交占比逐渐增大。 尽管二居户型作为主力需求户型，一直在50%上下浮动，但三居户型占比由21.9%增至2014年的24.1%，复式户型由2012年的1.3%增至2014年的2.5%。;与户型结构相比，香河住宅市场面积段演化并未表现出明显的趋势性特征；除90——100平米面积段产品面积段稳步提升以外，各个年度面积段不断波动。 结合香河县住宅市场变化的关键特征，可发现香河住宅市场越来越注重产品性价比的提升，在同样的面积段下居室要求逐渐增加。;;香河经济开发区板块：产品线较为广泛，中高密度与低密度产品均有。 高层主力面积80-100㎡两居，100-130㎡三居； 联排：220-250㎡。;客户70-90㎡两居及80-95㎡三居为主。;香河总结及预测;住宅市场： 随着利好政策传递，香河市场进入下半年回暖更加明显，区域认可度提高，价格优势发挥作用，成交量增加，但同时带来价格上涨，区域价值洼地特性减弱； 下半年存量依然巨大，市场回暖及迫于存量压力，下半年各项目必将加快推盘节奏，增加放量，同时随着大厂区域放量增加，下半年竞争更加激烈。 ——前期（看涨）：目前香河住宅供不应求明显，近期受“迁府”消息影响及京津冀一体化政策刺激，成交量价将迎来阶段性的持续增加； ——近期（看滞）：随着北京市政府的搬迁，一方面燕郊、大厂区域市场将不断丰满，截留了部分购房需求，另一方面，香河区住宅供应逐步增加，供需结构得到合理调整，成交量价将趋于理性。 ——远期（稳中上涨）;供应量层面： 如果2016年如果不出新的政策，预计2015年和2016年持平。 主要是6月份开始有涨势，主要上涨为7-8月份，9月份由于7和8月份消化库存较大，9月份货量急剧下滑，所以市场热度略有下降。 产品层面： 2016年不会有太大变化，主力为两居和三居， 新城区域，品牌开发商有固定的产品线，产品线通常延续时间为2-3年。不会出现变化。 客户： 以北京为主，投资兼自住 低密度的产品，投资性的客户意愿比较强 现有在售项目多数的交房时间为2年后，所以判断投资客户居多。;『大厂』;大厂市场：7-8月，大厂成交量价齐升，但涨幅远低于燕郊，对利好政策的反应呈现滞后性，未来或成为下一个燕郊;大厂重点项目：大厂区域重点项目以顺销或蓄客为主，后期项目受库存不足影响，成交量有回落;固安市场分析;固安市场分析;固安市场分析;固安市场分析;大厂总结及预测;『燕郊』;燕郊市场：2015年7月，燕郊市场成交量价同比分别增长656.58%、25.75%；预计下半年燕郊房价持续攀升;燕郊重点项目：2015年7-9月，燕郊市场较活跃，多个项目集中推盘，房价上行空间很大;固安市场分析