柳北地块可行性分析10.ppt

柳州柳北区地块可行性分析报告; 目 录 第一章 柳州市宏观经济指标概述 一、柳州与南宁的生产与消费对比 二、2009年1—7月、2008年、2007年柳州市土地出让及交易情况统计 三、2006年—2008年柳州市房地产经济指标 第二章 项目基本概况 一、项目所在区域示意图 二、项目环境分析 三、项目基本状况 第三章 柳州房地产基本情况 一、楼盘分布情况 二、建筑/规划/产品特征 第四章 项目综述及判定 第五章 结 论 ; 经济指标\城 市;二、2009年1—7月、2008年、2007年柳州市土地出让及交易情况统计;2008年;（以上数据来自柳州市建委、土地储备中心）;小结： 1、 09年（1—7月份）出让土地812.04亩， 达到07年出让土地（1019.39亩）的80%，超过08年全年出让土地（683.94亩）可以预见09年全年土地出让将超过07年； 2、从当前的市场情况来看，07年出让的量比较大。但08年房地产市场低靡，造成07年出让的土地一定量的积压，出现08年出让土地收缩的连锁反应；3、因08年房地产市场的不景气，06年和07年成交的地块基本集中在08年底和09年开发，形成09年柳州多个新盘的涌现（统计约有超过35个新盘出现)。 4、从07年、08年、09年（1—7月）柳州土地出让及成交情况来看，土地的成交量比较频繁，可以预计未来两年的市场开发量将进一步加大。 ;三、2006年—2008年柳州市房地产经济指标; 第二章 项目基本概况一、项目所在区域示意图 ;二、项目环境分析（一）项目地址：柳州市白沙路2号 位置描述：白沙路与壶东大桥西端交汇处往北江岸处;（二）项目四至状况; 项目所在位置能看到的江面及河东区景观;2、项目南面——紧靠壶东大桥西端;3、项目西面——西临白沙路。沿路约500米左右，一路之隔为区民社区（由南至北依次为柳锌职工医院、柳锌小区（46栋大社区）、金桑子宿舍区、紫薇园小区、冠亚蓝湾国际等社区。;4、项目北面——北侧为景绣路。紧靠维多利亚小区、颐和园（在建项目）、飞龙富苑社区。;（三）、项目周边配套状况;三、项目基本状况（??）、项目内部现状;（二）、地块出让状况A、地块规划总面积224535.67平方米（合336.8亩）；B、扣除城市、绿化、排水用地后，实际出让169343.2平方米（合254.01亩）;（三）、项目经济技术指标;※项目情况分析：1、地块背景： 该地块为原锌品厂厂区，目前是柳州唯一一块成片的未开发的江边大面积地块，以平地为主，地块完整容易规划，尚有部分建筑楼体尚未拆除（但已经般迁）；2、地块出让指标： 属于居住、商业、 办公、文化娱乐综合用地；3、交通情况： 四面道路围绕，东面沿江一线为10米宽度左右滨江路（贯通城中、柳北沿岸）；西面紧靠白沙路（连三中路，通锦锈路和跃进路）；南靠壶东大桥（连接河东区和柳北区主要干道）；北近锦绣路（连通跃进路和滨江路）。 公交系统有19路、24路、54路、61路四条路线通过。4、市政配套： 水、电、通信、路网等完善，完全成熟的居住版块；医院（柳锌职工医院）、学校（35中、锦绣路小学）、银行（柳州商业银行）、小型超市（金陵超市等）、菜市（柳锌菜市场、锦绣农贸市场）、美食城（金福园美食广场，有桂林仔、金龙寨等酒家）等配套齐全；;5、人气、人文情况： 有相当的人流和车流，白沙路一带全为住宅社区（柳锌宿社区约3000多户；金桑子小区80多户；紫薇小、 区200多户；冠亚蓝湾国际1000多户）浓厚的人居和生活氛围形成了该片区的主要特征。 6、景观环境 该地块直面柳江，得益于百里柳江的实施和白沙路扩建，此区域交通更为便利，环境更加宜居。 7、问题与顾虑： 地块原属锌品厂厂区，属于污染相对严重的区域，虽然目前企业已经不存在，但锌品化学污染的心理依 然有一定的影响。 结论： 1、片区属于旧城改造范围，整体相对落后，城市化进程缓慢，改善现有居住环境成为当前房地产开发的主流； 2、项目拥有大面积的江景资源和具备规模性，在柳州这样的项目少之甚少的，与周边项目对比更胜一筹； 3、与对岸河东片区相比它的影响力还存在差距，可以说仅一水之隔即为完全不同的两个概念。 ; 第三章 柳州房地产基本情况;3、柳东区 是柳州的CBD，目前区内房地产开发较为密集，主要包括阳光100城市广场、兆安·现代城、 凤起新都等项目，区内在售楼盘约为21个，销售价在5200～6000元区间。新市政府、柳州 高