南宁秀湖翠都项目立项建设可行性分析论证研究报告-53-2008年.docVIP

 PAGE 50 内部资料 南宁 秀湖 翠都 项目 可行 性研 究报 告 我们面对什么样的市场环境？ 宏观上 中观上 微观上 相对稳定健康的市场环境 竞争相对激烈、产品日渐同质化 品牌化，优胜劣汰己成必然 我们面对什么样的购买市场？ 对产品 对区位 对价格 高性价比、物质与精神复合产品 有较好的城市配套及发展前景 以地段来决定价格选择 我们自身又拥有什么？ 优 势 劣 势 机 遇 项目规模优势；借品牌实力优势；区域形象佳，配套完善。 经验缺乏；资金缺 乏；人力资源缺乏。 南宁处于东盟及泛北部湾发展的核心及领头位置。 威 胁 新增体量太大；土地供给充足，郊区价格相对较便宜。 我们的风险在哪里？ 产品定位风险 销售风险 密度高，多元化，整体及主打路线路线难定 整体体量大，时间要求紧，竞争激烈。 我们准备去哪里？ 客户定位 档次定位 形象定位 新型南宁人。 中档、高生活品质的精品社区。 享受完善配套健康居住生活。 价格定位 住宅均价：/M2。 。 我们准备如何去？ 策略：项目未动 品牌先行 健康理念 贯穿始终 品牌导入 理念导入 产品导入 用健康的居住理念和近乎完美的功能配套来打动客户。 先认识品牌再认识产品，展示。 以沙盘为依托，以置业顾问来导引，以活动来实现。 目 录 第一部分 南宁概况 一、南宁地理位置及交通状况 ………………………………………………… 5 二、城市基础设施 …………………………………………………………………‥ 8-9 三、 政策法规 ………………………………………………………………‥… 9-10 四、经济发展状况 ………………………………………………………………… 11 五、南宁城市近期建设规划—发展方向………………………………………… 12-17 第二部分 南宁1997—2007年11年房地产市场回顾 一、见证南宁11年的发展 ……………………………………………………… 18 二、南宁市11年房地产开发投资额指标…………………………………………… 19 三、南宁市11年商品房销售指标……………………………………………… 20-21 四、2007年1～12月份房地产市场运行情况回顾………………………………… 22 第三部分 2007—2008年2月南宁市住宅市场整体分析 一、整体数据及住宅类数据……………………………………………………‥ 23-27 二、2007年南宁市各区域房地产市场分析………………………………… 28-38 三、2007年南宁市房地产市场开发及住宅市场表现良好………………… 39-43 四、2008年年初南宁市住宅市场“淡”字开幕…………………………‥ 44-45 第四部分 本项目区域分析 项目概况………………………………………………………………‥… 46-53 区域房地产市场…………………………………………………………… 54-55 本项目SWOT分析……………………………………………………………… 56 第五部分 本项目定位 目标客户定位……………………………………………………………… 57-60 项目档次定位………………………………………………………………‥ 61 项目形象定位………………………………………………………………‥ 62 项目价格定位………………………………………………………………‥ 63 第六部分 产品建议 南宁概况 地理位置及交通状况 1.中心城市的地位 南宁位于广西南部，是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。毗邻粤、港、澳，背靠大西南，面向东南亚。南宁是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，具有沿江（邕江穿城而过，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势。南宁是中国大西南出海通道的重要枢纽城市，是中国华南、西南和东南亚经济圈的重要中心城市，是双向沟通中国和东盟的前沿城市。 2、自然气候 南宁地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪。年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。 3、地理环境 南宁位于东经107