弘策上海金富门酒店式公寓项目策划定位解答.ppt

金富门项目策划定位报告 弘策·中国 ;第一部分 市场分析 第二部分 项目整合分析 第三部分 项目产品策划与建议;Part one 市场分析 一、投资环境 二、房地产供应、需求市场研究 三、区域商业市场分析 四、区域酒店式公寓市场分析 五、区域办公市场分析;上海，中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。上海是2010年世界博览会举办城市。;上海市宏观经济研究分析 ; 全年完成全社会固定资产投资总额5317.67亿元，比上年增长0.8%。固定投资总额增速放缓。从产业投向看，第一产业投资16.4亿元，比上年增长43.8%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.3%；第二产业投资1435.37亿元，增长0.6%， 所占比重为27%；第三产业投资3865.9亿元，增长0.8%，所占比重为72.7%。;亿元;上海常住人口飞速增长，2010年年末已达到2220万人; 城市居民家庭人均年可支配收入增长迅速，达到31838元，比上年增长10.4%；农村居民家庭人均年可支配收入13746元，增长11.5%。全年城市居民人均消费支 出23200元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出6955元，增长4.5%。农村居民人均生活消费支出10225元，比上年增长4.3%。其 中，服务性消费支出2951元，增长1.9%。 ; 城市发展规模 控制中心城人口和用地规模，引导中心城的人口和产业向郊区疏解。2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到 85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。 城市发展方向 拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。;宝山区概述及规划 ?;宝山区城市结构概括为“一带、两轴、三片区”。 “一带”： 以精品钢和延伸产业、现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、黄浦江滨江发展带；是宝山未来滨江功能调整、拓展、整合和提升的沿江功能发展带。 “两轴”： 即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点的沿宝杨路-宝安公路的东西向综合发展轴；以城镇组团发展为重点的沿沪太路的南北向城镇发展轴，一带两轴呈“H”型共同构建宝山新城基本发展框架。 “三片区”： 即上海中心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区。;轨道交通规划;产业发展规划;小结; 宝山区的房地产市场呈现稳中有升的的态势，区域内房地产市场主要分为杨行西城板块，高境淞南板块，大华上大板块，顾村板块。 作为上海背面的门户宝山区，近年来随着郊区房产的不断推进，已越来越受到重视，不仅因为区域内楼盘价格相对较低，更由于近年宝山市政建设不断完善，很多消费者看好它未来的前景，如今，地铁一、三号线延伸段开通，给宝山的生活便利迈上了新台阶 ;宝山区房地产市场供需情况统计分析 ;地块名;未来2年宝山商办供应量的预测 ;小结：; 本案位于淞宝商圈，该区域性商业中心在新一轮发展中，正在完善功能，改善环境、提升层次。主要标志商业有：牡丹江路北段的黄金广场、宝钢商场；牡丹江路中段的安信商业广场（建筑面积14.8万平方米，在建）、永乐家电卖场，牡丹江路中段西侧碧水路、双城路、同济路、海江路之间的宝莲城现代商务区（暂定名、规划中）等现代服务业设施。以牡丹江路为轴心的淞宝区域性商业中心，地处宝山区政治经济文化中心，是前一轮商业发展规划研究提出的重点调整提升的地区。经过几年来的调整提升，使该地区形成功能相对完善、布局相对合理、业态相对齐全、基本满足区域内不同层次消费需求的区域性商业中心。;项目周边有四大商圈 西城区商圈位于杨行镇内。发散周边2.5公里范围 淞宝商圈牡丹江路为轴心，发散周边1.5公里范围 大华商圈位于大场镇内。发散周边2公里范围 大宁商圈东起共和新路，西邻彭越浦河、运城路，南接大宁路；北至灵石路。 ;主要商业分布;大华商圈分析;大华商圈分析