郴州中珠高思贝尔项目前期定位(世联)-182页研究.pptxVIP

郴州中珠高斯贝尔项目投标报告谨呈：郴州高视伟业房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议73目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议74项目位于郴州苏仙区东部郊区，距离市中心约9-10km，属于城市远郊项目项目本体分析——项目区位项目区位：项目位于郴州市苏仙区湘南学院旁，毗邻郴州大道，目前属于城市规划新区；项目距离：主干道：距离郴州大道约0.8km；政府：距离苏仙区政府7.5km，郴州市政府约10km；交通枢纽：距离郴州火车站约8.6km，郴州西高铁站约15.5km；商圈：距离北湖传统商圈约9km，距离五岭商圈约10km；项目属于规划新区，2km范围内规划一定市政及教育配套，而目前生活购物配套较为缺乏5苏仙区人民医院湘南学院株洲职业技术学院观山洞村小学至尊宝幼儿园体育中心区政府（在建）会展中心周边配套：教育配套：株洲职业技术学院约2km、湘南学院1.3km、观山洞村小学约1.4km以及至尊宝幼儿园约2km;医疗配套：苏仙区人民医院约1.4km；市政配套：会展中心约1.6km，体育中心约1.5km，新区政府约1.6km；生活购物配套：目前区域周边生活购物配套主要以小店铺为主且档次较低，缺乏相对档次较高的集中型商业。新区政府体育中心湘南学院周边商业周边商业项目本体分析——周边配套目前区域交通路网相对简单，且项目不临主干道郴州大道，整体通达性相对较差6郴州大道京珠高速0.8km青年大道郴州大道郴州大道京珠高速主干道郴州大道：东西双向八车道，郴资一体化横向交通轴，是直接连接本区域与高铁的交通干道，本项目不临离郴州大道，直线距离约0.8km；青年大道：东西双向八车道，属于连接区域与城市中心的交通干道，本项目距离青年大道直线距离约2.8km。公交线路：高斯贝尔公交站（距离本项目约200m）高斯贝尔－火车站：22路、33路、36路、39路、59路高斯贝尔－出口加工区：56路高斯贝尔－塘溪乡政府：60路2.8km项目本体分析——区域交通项目拥有一定山体资源，周边高斯贝尔宿舍区，地块进入及昭示性相对较差7地块基本指标：地块区位：郴州市后营大道以南占地规模：总用地合计约7.3万㎡，约110亩容积率：地块平均容积率3.4供应规模：按现有容积率计算，总建面约25万㎡，其中商业建面约2万㎡。地块外部情况：南北两侧：项目南北两侧为山体环绕，南侧为自来水厂；项目西北侧为高斯贝尔宿舍区，东北侧则为湘南学院宿舍区。市政道路穿过本项目11高斯贝尔宿舍景观池2高斯贝尔宿舍楼23高斯贝尔入口34自来水厂45边界绿植566湘南学院宿舍区7入口78边界入口8地块一地块二山体湘南学院宿舍高斯贝尔后营大道项目本体分析——外部属性地块内部多缓坡，地势具有明显高差,具有一定坡地资源8地块一地块二311缓坡2内部缓坡2344局部高低地势5山体5低地地块内部情况地块地势：地块整体呈南高北低、西高东低地势，内部多缓坡；高差：各地块局部高差约20m，整体高差约40m；项目本体分析——内部属性9三线城市远郊规划新区，拥有一定山体坡地资源，高容积率中等规模住宅开发项目项目属性：区域属性：三线城市位于郴州苏仙区东部郊区，属于郴州城市边缘配套缺乏区域周边市政及教育配套相对丰富，目前生活购物配套较为缺乏规划利好区域处于郴资一体化城市发展意向上，未来教育新区交通仍待完善区域虽有郴州大道、青年大道，但整体交通网络布局相对简单，仍待完善山体资源地块为山体环绕，且内部拥有高差约20－40米的山体、坡地资源；中小规模项目项目总建筑面积约25万㎡，在片区内属中等规模项目高容积率项目整体容积率为3.4，在片区属于高容积率项目较差进入性地块不临主干道，且进入口受高斯贝尔、湘南学院所影响，项目进入性及昭示性较差有利因素：未来土地价值空间和开发巨大空间拥有一定的坡地景观资源；城市发展意向上，未来区域规划美好；不利因素：规划落实时间的不确定及周边配套的不完善政府规划新区多，其他区域规划已经落实并在建设中，但本区域规划尚未落实、时间不确定；目前区域配套不足；处陌生新区，又无法形成大盘规模。项目本体分析——属性界定10目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议7中珠提出的项目目标11开发目标目标一：打造郴州区域标杆产品，树立中珠地产