007.房地产企业地增值税清算工作存在的问题及建议1.docVIP

PAGE  PAGE 10 房地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议 土地增值税自1994年开征以来，一直存在“高税率、低税负”的状况，在我市房地产开发投资增长强劲，房价节节攀升的情况下，未从根本上调节房地产转让的级差收益问题。虽然国家税务总局部署从2007年开始，全面开展土地增值税清算，但政策本身存在的不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。 一、我省房地产行业的发展情况及土地增值税征管现状 近年来我省房地产行业发展势头强劲，2010年我省全年房地产开发投资592.2亿元，比上年增长24.1%。房地产施工面积达到7616万平方米，比上年同期增幅高达38个百分点，其中新开工面积2759万平方米。房地产累计竣工面积1089万平方米，其中，商品住宅竣工面积达897万平方米；商业用房竣工面积192万平方米。另外，从销售情况来看，实现商品房销售1163万平方米，同比增长12.5%。房地产开发投资也拉动全省生产总值增长，2009年全省房地产投资额477.3亿元，与2001年相比，房地产开发投资额平均每年增长48.01亿元，年均增幅达到106.22%，而全省生产总值平均每年增长621.23亿元，增幅35.01%。 图一：2001-2009年房地产开发投资额和全省生产总值增长情况 房地产业的繁荣带来了飞涨的房价，以太原市为例，2007年下半年商品房开盘均价是3800元/m2左右，到2008年商品房开盘均价上升到4000元/m2左右，而2009年商品房开盘均价飚升到4800元-5000元/m2左右；房价上升带来房地产开发商利润大幅增加：大部分房地产开发公司的土地为存量土地，工程成本按照现行国家统计局公布的平均物价指数4.5%计算上涨因素，而房价上涨了40%左右，也就是说，其上涨的房价基本上就是净利润。随着房价的迅速增长，房地产行业盈利能力日益增加。 再看我省土地增值税的征收情况却一直不如人意，以2007、2009两年为例，山西省房地产增加值分别为133.4亿元和173.3亿元，根据增加值计算公式： 房地产开发增加值=经营收入－土地征用及拆迁补偿费－前期工程费－建筑安装工程费－基础设施建设费－公共配套设施费 我们按照土地增值税计算方法，以最低税率30%预测土地增值税应征税款额分别应为40亿元和52亿元左右，但这两年实际土地增值税入库只有1.1亿元和2亿元。然而这些入库的税款主要是靠对房地产开发企业的预征，由于在清算实际工作中我们不断的发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，给清算工作带来很大的困难，导致这些年来土地增值税的清算基本没有开展，清算效果很差。 图二：2007、2009年房地产开发增加值和全省土地增值税实际入库情况表 二、土地增值税清算中存在的问题以及建议 （一）拆迁补偿费标准如何准确合理的确定 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第一款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。由于房地产开发企业在拆迁过程，支付给被拆迁人（涉及农民、城市居民等个人）的拆迁补偿费，一般无法取得合法有效凭证，但对房地产开发企业来说，又确实是发生了开发费用，因此一直困扰着房地产开发企业土地增值税清算。 我们认为可以依照下列顺序和方法确定企业实际应扣除的拆迁补偿费：1、对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的，按政府文件标准执行；2、对于开发项目没有地方政府明确规定拆迁补偿标准的，由主管地方税务机关参照当地同类开发项目地方政府规定的拆迁补偿标准确定；3、对于支付个人拆迁补偿费的确认，主管地方税务局可根据拆迁（回迁）合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人身份证、户口本和签收花名册或签收凭证来确定具体补偿金额。 （二）关于利息支出扣除问题的税务处理 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三款指出“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开