房地产经济学第一讲研究报告.ppt

房地产经济学;课程简介;推荐参考书;评分标准;第一 房地产行业体系 第二 房地产行业地位—投入产出分析 第三 房地产与房地产价值 第四 房地产开发投资 第五 房地产估价;第一讲 房地产行业体系;一、我国房地产业发展概况 ;（一）我国房地产业发展阶段;1、萌芽阶段（1978-1987）;2、起步阶段（1988-1991）;3、波动阶段（1992-1993）;4、复苏阶段（1994-1997）;5、起飞阶段（1998---）;2010年百强房地产企业;（二）我国房地产业现状;1、投资现状;2、开发现状;3、销售现状;4、2012年我国房地产景气指数;房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的。经济活动具有周期性，因此需求也呈现周期性变化，而供给由于建筑时滞等原因，往往落后于需求的变化。 房地产景气循环可以分为四个阶段 复苏阶段 扩张阶段 收缩阶段 衰退阶段;复苏阶段 通常，最低点是在上一阶段的过剩建设停止时出现的。在循环的最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。市场处于供过于求。最低点过后，需求开始增长，来慢慢吸收现存的过剩供给。随着复苏阶段的继续，对市场前景的看好使租赁者开始小步提升租金率。最后，地区租金达到其长期的平均空置率水平，和通货膨胀率相等。 空置率：住宅市场指的是没有交易过的新房，不包括旧房屋的控制。具体计算时，空置率指当前商品房的空置面积与前三年商品房可供数量之比。其中， 可供数量是指当年竣工面积。 ;扩张阶段 扩张阶段需求持续增长，当空置率下降到长期空置率之下时，表示供给开始紧张，租金快速上涨刺激新的建设。但由于建设时滞，需求的增长还是快于供给的增长。历史上的房地产景气循环表明扩张阶段往往是一个较长的过程。当需求和供给的增长率相同时，循环达到顶峰。 收缩阶段 最高点之后，循环进入收缩期。此时市场参与者仍然热衷于建设，供给的增长率高于需求增长率，空置率上升。逐渐接近长期平衡空置率，最后市场参与者发现市场已经下滑，停止新的建设。但由于建筑时滞，供给仍在上升，空置率上升到长期平均空置率之上，进入衰退阶段。 ;衰退阶段 刚进入此阶段时空置率低于长期平均空置率，供给增长率很高，但需求增长较低。如果没有价格优势，将失去市场份额。新的建设减少，当新的建设增量供给停止的时候，市场达到最低点。; ;房地产景气循环与经济周期的关系 房地产景气循环与经济周期关系密切，国民经济从供给和需求两个方面影响房地产市场。同时房地产市场的发展也对国民经济产生强大的反作用。 ;影响房地产景气循环的因素 ;反应房地产市场周期的指标 反应房地产景气循环的指标可以分为两大类，绝对值指标和相对值（增长率）指标。这两类指标分别对应古典房地产景气循环和现代房地产景气循环。 古典循环用绝对值指标来衡量，例如房地产产值，在周期的上升阶段产值上升，而在下降阶段产值下降 现代房地产景气循环以相对值指标，即增长率来衡量。在周期下降阶段，房地产产值增长率下降，产值并不一定下降。;反应房地产市场周期的指标 在我国，进行住宅市场的循环分析时，一般采用如下指标：（1）实际销售商品住宅面积；（2）城镇竣工住宅面积；（3）城镇新建住宅面积；（4）商品住宅价格；（5）城镇住宅投资；（6）住宅买卖成交面积；（7）房地产从业人员；（8）房地产投资增长率等;随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日本就陷入了十几年无休止的衰退之中。作为一个成熟的市场经济体系，日本经济持续低迷，这其中必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日后中国的经济重蹈覆辙。房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政策制订者所关注，但是将房地产业的波动和宏观经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的联系和相互作用得到的关注程度与这个问题的重要性相比仍然不足。本讲拟就此问题展开讨论，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。;1958-2001年日本地价指数;1980-2000年日本GDP增值率;1980-2000年日本总地价指数;1980-2000年日本地价指数;1981-2000年日本公示地价变动率;1980-2000年日本私人住宅投资增长率;1980-2000年日本私人住宅投资三年移动平均值增长率;小结（1） ;小结（2） ;2002年末全部金融机构本外币各项存款余额183388亿元，比上年末增长18.1%。全部金融机构本外币各项贷款余额139803亿元，按可比口径计算，增长15.4%。存贷之差：4.4万亿元。 2003年末全部金融机构本外币各项存款余额220364亿元，比上年末增长20.2%；全部金融机构本外币各项贷款余额169771亿元，增长21.4%。存贷之差：5.1万亿元。 2004年末全部金融机构本外币各项存款余额25.3万亿元，比上年末增长15.3%；全部金融机构本