投资建设可行性分析论证研究报告(城中村)2.docVIP

PAGE  PAGE 52 第三章 项目周边物业市场调查分析 3．1投资地块的地理环境 3.1.1地块周边状况 东向：政府规划工业大道中北路延伸段。 南向：临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。 西向：园林路延伸段（四车道），邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。 北向：白洋路（二车道），邻金鹤园小区、绿景苑、一冶146花园。 3.1.2地块周边配套现状 教育配套设施: 武钢三中（规划中）、武钢16中、武钢8中、钢花中学、小学、武汉科技大学、湖北大学、理工大学。 金融配套设施: 中国建行青山支行、建设花园港都花园分理处、农业银行、交通银行、工商银行钢花分处。 医疗配套设施：武钢二医院 一冶医院。 商业配套设施：武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商场青山店、丽江超市、百联红超市。 休闲娱乐配套设施：利源娱乐城 3．2青山片区房地产市场浅析 3．2．1青山区域概况 (1)青山区域范围 青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，常住人口45万左右，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。 (2)青山区经济概况 青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工业企业56家，其中地专级以上的企业就有十多家。形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就有“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。经济基础雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。 (3)基础设施建设 作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。加之它以其雄厚的工业基础为依托，拥有强大的经济实力。一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道发展为主干道、主要连通道近百条共210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，可通达三镇。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建成规模完善的大型公园7个，居民小区游园随处可见。而且其教育、医院、金融、电信、邮局、大小商场、休闲娱乐等场所一应俱全，遍布该区各地，基本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方便。 (4)居住人群 该区域内共有常住人口45万左右，而且大部分都是在该地工作的固定人群，外来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生活，整体素质大致相同。加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活相对都是比较安稳的。 (5)该区域的未来发展定位 青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。 3．2．2青山区房地产市场现状 (1)住宅类型 在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、经济适用房和商住两用房等。大都是一些中、低端产品，面向工薪阶层。仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。 (2)区域楼盘概况 青山区2000—2004年楼盘一览表（在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了） 项目名称项目位置规模(万平米)建成时间销售均价青鹏大厦友谊大道2.12005.42900兰亭雅居和平大道1256号3.820052760康馨佳园建设四路162004.6初2588钢洲大厦建设一路1.22004年底边2480青山广场工业二路2．420032700美地家园青山园 林路1020042900虹琦花园和平 大世界920042900宝安公园家（三期）工业二路9．820052800绿景苑 （三期）武青三干道10．6920042900江南公寓余家头520032400成功花园工业二路920032000碧苑花园冶金大道2．920021650现代花园工业四路5．6920021320鹤园小区建设一路53/1500绿苑花园工业四路面1220021200欧景苑和平大道3．862