2011年7月5日文安凯旋国际营销答案.ppt

文安凯旋国际营销报告;项目认知;项目认知 ; 文安凯旋国际项目地处文安市繁华中心，地段稀缺，配套成熟。因2011年房地产政策的调控及打压，市场整体处于调整期，文安市场成交量相较萎缩，同时因受文安市场目前项目的同质性强及同类产品的竞争压力等因素影响，包括本项目自身处于一期尾盘期，二期暂未面向市场阶段，文安凯旋国际项目销售进入一个迟缓期。;目前的销售难点;市场分析 ;文安概况 文安县地处环京津环渤海腹地，被京津保三大城市环抱其间，北距北京120公里，东邻天津80公里，西距保定90公里，两小时可进京，一小时可下卫交通十分便利。面积1028平方公里，总人口43万。 ; 文安县交通便利。京九铁路穿越县境27公里，设文安、新镇两站，106国道、采留线、廊泊公路纵贯文安县，保静线（保定--静海）、台王线（静海台头-文安王村）、兴祖线横穿文安，毗邻京沪高速、保静高速公路、大广高速、廊沧高速的为文安县进入全国高速公路网络奠定了坚实的基础，特别是廊沧高速公路在文安县境内设有三个出口，连接了文安县工业园区、文安县城现代制造业集聚区、文安县特色农产品园区。;文安人造板业成为壮县支柱产业 ? 文安是全国闻名的人造板之乡。以该县左各庄镇为核心，全县有人造板企业1500多家，固定资产10多亿元，年产量400多万立方米，约占全省人造板总产量的50%。并建立了“中国·左各庄国际人造板交易中心”，为做大做强文安县人造板这一龙头产业,拉动经济增长起到了助推作用。 ;经济概况 地区生产总值预计完成93.25亿元，增长14%;全部财政收入完成5.27亿元，增长25.3%，其中地方一般预算收入完成1.78亿元，增长22.5%；全社会固定资产投资完成60.97亿元，增长45%，其中城镇固定资产投资完成53.62亿元，增长61.3%；规模以上工业增加值完成15.61亿元，增长23.8%；全社会消费品零售总额完成25.06亿元，增长17.4%；城镇居民人均可支配收入完成13338元,增长20.3%；农民人均纯收入完成5567元，增长8%。;区域规划 以“一城两区”为突破， 拓展经济发展空间 围绕“ 一城两区” 生产力布局，制定文安总体发展规划和产业发展规划 , 完善文安交通路网建设规划。 强力推进 “园区建设突破年”， 制定新城区、文安工业园区、钢铁产业加工区的单体规划及控制性详规,争取上级批准和支持。 同时 , 按照“ 政府主导 、市场化 运作 ”的开发模式 ， 建立专门组织， 引进战略投资商， 推进工作落实 。;区域住宅——在售项目分布示意图;区域住宅——在售项目分布特点 ;;文安多数项目折扣很低，贷款及一次性享受的优惠相同，每套房优惠2000-3000元；贷款，外地首付60%，本地35%。;客群分布：通过市调及访谈了解，各项目客群主要以本地客群及下辖乡镇为主占80%，其它及投资型客户占20% ； 客户特点：私企老板、政府公务员、中高收入人群及改善型客户为主，多数客户 选择一次性付款方式，客户购买实力较强。;文安房地产市场环境小结;操盘思路 ;一期;下阶段营销推广策略;售楼处入口加铺红地毯 指引灯箱、沙盘、家具的清洁或更换 售楼处外围挡广告画面更换 售楼处内项目资料架 项目活动宣传栏 售楼处周边花草绿植的栽培 售楼处内部VI统一，设施更新 售楼处软件：服务的全面提升;卖点展示：软环境再升级 强化现场花草绿植种植，通过软环境的包装展现项目品质价值。 门口加铺红地毯，一方面遮掩土路对售楼处整体形象的影响，另一方面凸显文安高端楼盘品质。;现场标识性设施的细节展示;项目认知 市场分析 操盘思路;项目认知 市场分析 操盘思路;项目（业主）活动宣传栏;卖点展示：团队专业及实力展示 强化现场保洁等管理规范。提升业务员服务意识，展现项目服务理念及团队的专业度。;价格策略：调整价差、一口价;产品策略：优化产品;活动目的： 邀请部分老业主参加，通过组织装修、设计、风水方面专家与业主的面对面互动交流，充分体现开发商对业主的责任感，同时为新一期货源的推售打下良好的基础。 活动细则： 装修设计专家可联系装修公司相关工作人员做专业知识的讲解，以商家联盟的形式，一方面对其产品起到宣传促销的作用，另一方面节省专家邀请的费用，同时维护一期的老业主。 ;策略四：老带新优惠政策;就目前整体销售率而言，一期以清盘为下阶段营销推广主线为时尚早 针对目前所剩不同面积户型，分产品分策略加速售罄 热销清盘，尾货出清 9月初，在一期销售正式进入尾盘阶段，针对滞销户型做一口价单位倾销 二期开盘前两周，一期封盘不再对外销售，在二期热销阶段，通过价格策略将一期全部清盘。;一周时间内，对售楼现场