深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告详解.ppt

;整体发展定位、主题; 目录;1979-1990年 加工贸易阶段;产业结构抗风险能力弱。深圳高新技术产业依赖于出口市场，容易收到全球经济动荡的影响；金融业和物流业的发展严重建基于制造业，受制造业影响较大。 金融业、物流业竞争较大。物流业不断受到香港和广州两座相邻城市的挤压，而金融业则面临上海作为中国金融中心的强势压力。 土地、空间、能源、水资源有限，难以长期支撑能耗较高的产业发展。 环境容量已严重透支。过去深圳实现GDP过万亿元，就需要更多的劳动力投入，而深圳人口已过1,000万，城市不堪人口重负。 ;1.0 宏观经济背景;金融风暴将加速深圳的产业转型;;1;2.0 深圳特区工业园分析 现状;;名称;2.0 产业研究;电子设计;软件业;金融中后台;外延;产业需求空间 结合产业研究、主导产业未来发展对办公空间的需求预测、本项目的竞争力优势，来预测本项目可以??纳的办公空间。 ;全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响?影响企业扩张计划?企业对办公楼的需求减少 不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟写字楼租赁计划，导致写字楼需求较上半年有一定幅度的缩减。个别受到金融风暴直接冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订。部分有迫切租赁需求的企业，虽然经营尚未受到影响，但是出于谨慎的考虑而加强了对写字楼预算的控制，希望获得更优惠的租金而迟迟未落实租赁交易。CBRE认为，目前受到直接冲击的只是个别企业，大部分企业的经营状况良好，只是由于外部经济形势严峻而采取谨慎策略，暂缓扩张计划和控制支出。不过，这种观望氛围短期内难以扭转，预计四季度写字楼市场的表现不容乐观 。深圳福田中心区甲级写字楼第四季度租金将出现约15％－20％左右的跌幅。;Q4 08;全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响?作为工业园旧改项目，本项目所需的开发资金较少，而未来工业写字楼的市场前景相对较好，市场风险较小，能够带来稳定的现金流，在当前经济形势下，相比新建项目投资价值更高。 ;价格定位原理 假设本项目现时具备租赁条件，依据竞争性分析，因素分析法推算客户现时（2008年9月）可以接受的租赁价格水平 根据对未来租价走势的判断，确定未来投入运营期的平均价格 在进行租赁均价计算时，以本项目为1，其他项目与本项目进行对比，如优则大于1，如差则小于1 区域租金情况 区域改造办公楼租金处于深圳特内内地域，但租金逐渐递增 区域改造办公楼出租率高，处于供不应求现状 区域改造办公楼租金在45-65元/平米/月之间 租金及变化建议 目前租金建议 当前时点租金建议为58元/平米/月 租金变化考虑因素 深圳关内用地紧张，办公物业租金逐渐增长 新城市规划与西部通道便利将推动蛇口发展速度与层次 产品素质限制租金上调空间 预测未来租金增幅预测 保守预测：0%/年； 基准预测：5%/年； 乐观预测：8%/年； ;;1; 受访公司基本情况; 受访公司基本情况; 租用客户对办公物业的要求; 租用客户对办公物业的硬件设施要求;网络; 租用客户对物业设施、租金及面积的要求;可接收的物业管理费用;搬迁需求; 租用客户的其他需求;对LOFT的看法;被访租户对于沿山路旧工业区现状的整体满意度水平：一般； 影响租户对沿山路旧工业区满意度的主要因素是： 交通环境； 办公物业档次； 整体形象； 行业集聚程度； 被访租户对该区域未来的发展前景表示乐观（一般和比较满意占87%）；;1;4.0 案例分析;资料来源：8号桥网站 ;项目规划示意图;资料来源：8号桥网站 ;4.0 上海8号桥项目 经验借鉴;4.0 香港科学园 概述;4.0 香港科学园 园区环境;香港科技园分三期发展（约30栋大楼）：;4.0 香港科学园 租户构成;4.0 香港科学园 租户要求;4.0 香港科学园 租户构成;4.0 香港科学园 科培计划;4.0 香港科学园 物业经营;4.0 香港科学园 室内配套;4.0 香港科学园 会展配套;4.0 香港科学园 技术平台;4.0 香港科学园 小结;1;;吸引力;6.0 项目定位 客户群;主要客户分布 根据产业定位，项目启动区客户将主要针对从事电子设计的公司、部门和孵化企业，目前承受租金主要集中在50-65元/平米，同时也吸引部分相关的专业服务公司入驻。;推荐案名一;原义是位于工业园区内的办公物业。 源于欧美的区域中心城市，由于CBD租金逐步升高，一些研发、设计类企业搬出CBD，在与CBD交通便利的工业园区落户。一方面获得性价比较好的办公，另一方面使研发、设计聚集，更有利于技术的提高。 Industrial Office 特征： 位于CBD边缘区，与CBD有良好