北坞嘉园项目考察导论.pptVIP

专业创造中国地产推动力;周边环境;位置说明;北坞嘉园是该地区绿化隔离带试点工程的回迁安置住宅，是本市城乡一体化试点工作的重点安居工程 。北坞嘉园于2010年入住，计43栋楼，1980套房，安置居民1800余户。;周边环境;1：交通 依闵庄路，东靠玉泉山路，距西北四环路四海桥1公里。距离中国硅谷“中关村”5分钟车程。 公交—630路：来广营-香山东路；360路快车：动物园-香山；733路：嘉园-香山；360路：西直门-香山；714路：阜成门-香山南。 2：环境 位于北京著名的三山（香山.玉泉山.万寿山）五园（圆明园.畅春园.静明园.颐和园.静宜园）之间 ，环境优美，空气清新。项目周围环绕占地15公顷的北坞公园、玉泉公园、御林观光园。 3：配套 生活配套设施感觉欠缺，缺乏大型休闲、娱乐、购物、餐饮场所；教育配套仅限于幼儿教育；医疗及商务配套明显不足。 4：周边利好 玉泉慧谷园（104198 ㎡ ） 、静芯园（19435.6㎡） 、北坞创新园（75350㎡） 、紫光科技园（25000㎡）环绕，高收入人员数量较多。 ;基本数据;;项目现状;项目建议;通过对世纪城设点的链家、中原、麦田、我爱我家的深访，结果如下： 1、链家 半年基本没有成交了，市场很不好，现在基本靠2500/月的基本工资生活。 闵庄西路设置了代理店，可基本没有生意，现仅有两个人维持。 小产权房缺乏市场，老北京基本有房了，周围科技园白领一次性付款200多万有困难，且购买此类产品风险很大，不看好以后能改变成为大产权。 即使价格为30000元/平方米以内，一样需要碰客户，每月几十套的销售任务根本无法完成。 2、中原 此类产品通常通过改底单操作，但一样存在风险，成交数量寥寥无几。 整体市场环境影响，市场现在有价无市，北坞的大产权房成交率一样很低。 已经发生过客户转让几年后，看地产价格上涨而后悔，不配合办理产权证，最后买房补差价的案例。 3、麦田 小产权房不参与不合作，看不到政策的希望。 产品与回迁房一样，都属于6层带电梯，而明年能够拿到房本的拆迁户转让价格也在30000/平方米左右，且成交率不高。 4、我爱我家 在世纪城买二手房基本为子女上学的学区房，购买北坞嘉园基本考虑自助。 买来投资的基本没有，12年就说一年多可以办下来产权证，到现在也没有消息。 小产权客户基本不会考虑 市场成交量很少，即使说15年可以过户，现在客户购买已然担心。;;总结 1、本项目小产权问题对客户购买存在很大的障碍。 2、周边缺少高收入人群，科技园区白领收入满足不了项目一次性付款近300万的高门槛。 3、市场疲软的大环境影响下，项目成交量无法得到保障。 4、价格不是撬动市场的绝对杠杆。 5、2015年拆迁居民产权办理的不确定性及对市场影响的不可控。 6、除了自然景观资源，小区配套资源缺乏。 综上：本项目300套/6个月的销售预期，无法得到保证。;附件;北京海淀普安店强拆引发冲突 村民持刀扎伤多人2014年4月15日 06:28 来源:京华时报 作者:亿者苗飞飞 选稿:夏阳 原标题:普安店村强拆村民持刀反抗 　　东方网4月15日消息：本月5日，清明节当天，海淀区四季青镇普安店在进行香山四王府地区改造时因为强拆引发冲突，村民许刚将多名拆迁人员扎伤，随后许刚家四口人先后被打伤。目前许刚已经被警方控制。 　　进村开始强拆 　　清明节许刚同拆迁人员发生冲突之前，村内仅剩下几户居民家的房屋未被拆除。 　　普安店多名村民向京华时报记者证实许刚一家和拆迁人员发生冲突的事实。普安店村民称，4月5日进行的是普安店第一次强拆，“之前就有通知，首批要拆14家，许刚家也在其中”。 　　村民提供的落款为3月11日的《加速推进香山村四王府等东部地区一期改造搬迁的公告》中提到，至3月22日起对经过约谈仍未能达成协议的搬迁人实施强制搬迁，这份公告的落款仅有香山村民委员会一个公章。 　　据普安店村民介绍，为了确保拆迁顺利进行，数百名拆迁人员在4月4日夜间已经进入了普安店村，整个夜间机器的轰鸣声一直没有停止。“夜里都睡不踏实，他们开着挖掘机和铲车，从村里拆掉的房子里清理出了一条路。” 　　多名普安店村民证实，4月5日的拆迁是从早上6点左右开始的，当时路边停放了数十辆车，主要是金杯面包车，还包括几辆急救车。三百余名身穿深色制服的工作人员戴着头盔，身穿防刺背心，手持警棍和防暴盾牌进行了协助。参与拆迁的工作人员胸前贴有红圈标记。“他们到一家门口，把房子围起来，拉好警戒线，然后对屋里喊话，确认没有人之后机器推过去，很快就拆完了。” 　　包围下的冲突 　　许刚家是清明节当天被拆除的最后一户。多名在现场不同角度的村民向京华时报记者描述了当天的情况。4月5日早上6点多，数百名工作人员包围了许刚家的房子，随后6名身穿