戴德梁行北外摊汇山项目市场定位2229249510课程.ppt

北外滩汇山项目市场定位报告（正文）致：上海汇港房地产开发有限公司物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路定位篇市场篇宏观篇案例篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议论证CanaryWharf物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路宏观篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议市场篇案例篇项目所在的虹口区是上海传统航运中心，6年间虹口区GDP保持平稳增长，2006年实现83.1亿元，比2001年增长近2倍由于地域范围以及历史发展原因，虹口区对上海市GDP贡献力度较小，近6年基本保持在0.8%-0.9%之间由于基数较低，虹口区近年GDP增长率一直高于上海市平均水平，保持12%-15%之间，未来仍将保持上升趋势虹口区GDP及GDP贡献度虹口VS上海市GDP增长率宏观经济研究——地区生产总值204060801002001200220032004200520060.70%0.75%0.80%0.85%0.90%虹口区GDP(亿元)虹口区GDP贡献度0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%200120022003200420052006虹口区GDP增长率上海市GDP增长率资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07虹口区第三产业增长平稳，年增长率在14%左右，2006年实现增加值69.4亿元虹口区近年第三产业占GDP比重始终保持在81%以上，是GDP增长的主要动力虹口区第三产业比重远高于上海市50%左右的平均水平，具备成为航运商务区良好的产业基础和环境虹口区第三产业虹口区VS上海市第三产业比重宏观经济研究——第三产业204060801002001200220032004200520060%5%10%15%20%第三产业(亿元)增长率0%25%50%75%100%200120022003200420052006虹口区第三产业比重上海市第三产业比重资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07虹口区旅游人数*北外滩邮轮客运量宏观经济研究——旅游产业2040608010020032004200520060%20%40%60%游客人数（万人）增长率资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07*根据旅游门票出票统计邮轮客运量（万人次）030609012020062007H12010﹡2012虹口区拥有多处名人故居遗址以及具西方特色的提篮桥历史文化区，2006年虹口区旅游人数达到72.3万人，较上年增长51.1%。北外滩高阳码头是上海邮轮停靠的主要码头之一，2006年接待游客2.58万人次，2007年上半年接待游客超过2006年，达2.66万人次。随着国际客运中心的落成，预计2010年内高阳码头邮轮客运量将达50万人次，2012年将实现100万人次，巨大的客流量为虹口区航运服务中心的建设提供了巨大的支持。十一五规划支柱产业十一五重点发展产业虹口区上海市虹口区上海市航运业金融业航运业商贸业知识服务业物流业商贸旅游文化休闲业旅游会展业商贸旅游文化休闲业信息产业知识服务业专业服务业房地产业文化及相关产业房地产业房地产业——先进制造业——社区服务业产业发展规划依据上海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路市场篇宏观篇案例篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议总占地面积104,600㎡总建筑面积32.25万㎡建筑高度滨江一层45米以下最高建筑180米以下用地属性办公酒店商业北外滩汇山项目指标地块分为西、中、东三部分，中间地块内有3.9万平方米的保留建筑。地块东西宽度达到780米，海岸线较长，具有天然的港口优势和宽江景资源。西侧地块中间地块东侧地块项目地块分析——地块属性资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间