博融天街14年如何实现快销及高溢价导论.ppt

博融天街如何实现快销高溢价工作思路; 进入主题......;一、注重外立面门脸设计;天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性;商场楼上配置黔西南第一大摩天轮;规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的售价和租金差距。; 建议：整个购物中心设计成一条主动线，无次要通道模式，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流； 层高建议（5米至6.8米不等,但必须根据业态），方正实用。 商业设计5原则:方便行人步行原则,方便行人进入原则,城市休闲功能原则,绿化景观档次提高原则,参与性原则;三、提升公共区域休闲娱乐性;广告位的设计…;当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光； 卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。 充足的停车位在城市商业综合体是必不可少的。 ;道路系统建议：博融大街 博融空中商铺 同时增对业态特色进行各组团定位;解决高溢价之二：怎么卖?业态规划建议及招商目标对象;城市商业综合体组合;摩天轮;如何卖出高溢价?销售模式确定;本商业地产销售操作模式;产权返租模式;项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测,因此我们可以采用类信托方式。;3;返租模式分析1;返租模式分析2;返租模式分析3;实现快速销售----怎么卖?  三地营销模式的建立 渠道模式开启;三地营销模式的建立 项目所在地营销、客源地营销和网络营销同时推进的模式。具体来说，就是结合目的地建设，前瞻性包装目的地，同步面向重点客源地深度营销和网络营销。即：“三地”营销模式=目的地营销 + 客源地营销 + 网络（推??地）营销 ;客源地：展示中心 成立博融天街重庆全球招商销售中心 方案一：由集团公司领导直接负责，下设专职人员负责博融天街大型商家招商及团购住宅客户洽谈。同时洽谈渠道合作公司，渠道公司建议选择重庆店面比较多的大泽、金丰易居、中原、钢运置业，销售公司建议选择有区县操盘经验的：如世联、合富锦绣等。 方案二：全权委托中介公司只负责博融天街销售渠道工作（招商团队必须分离出来） 目标客户地：成立异地售楼中心 贞丰县博融天街售楼中心 晴隆县博融天街售楼中心 兴义县博融天街售楼中心 安龙县博融天街售楼中心 普安县博融天街售楼中心 前期选择兴义和贞丰县两个地方作为前期试点，选择当地城市中心位置宾馆租赁房间用作售楼中心，每个点代理公司配置2名销售人员，我司营销部在当地配备3-5名渠道人员（如果引入双代则针对各点采用轮换），同时对乡镇采用门头合作形式投入广告铺设咨询点（我们现在指的公务员一部分是政府人员更大的一部分是乡村里的带政府性质的工作人员，他们一般不容易接触，所以我们需要——重点攻关部分政府领导，辅以转接费每个套5千元整）。 兴仁现场售楼部引入Pk机制，代理公司不拆场，公司马上成立销售部招聘人员培训，取消形象保安，轮流站门接待） 在销售现场实行PK模式，引入竞争机制，优胜劣汰，公司营销部负责项目销控及案场管理。同时公司营销部也必须配置渠道合作单位和人员。 2、成立商业管理公司和招商团队（建议公司自己成立，独立与营销部相互配合） 针对大型百货、商场、超市、专业市场抽调公司主要领导负责 成立商业管理公司对博融天街商业部分做整体规划、运营及招商管理工作 成立招商部对知名商家做专业招商（如品牌服装、餐饮、电影院、儿童中心、休闲娱乐及大型会所）;渠道模式开启;小区拓客插车 组织拓展人员团队进驻小区或者车库，直面业主，设置项目展示咨询点，派发资料，解答问询，预约客户参加项目推广活动;市内商场外展 项目锁定的核心推广县或者市，在人流密集的知名商业中心设置较大型的外展场，配合活动、特色表演，增加项目的知名度，并积蓄客源;电话短信邀约 通过短信公司获取项目竞品到访客户资源以及高端项目的业主电话资源，组织电话CALL客团队，主动致电，邀约客户。;区域房产经济投资机遇论坛 借助政府之力，打造区域投资洼地格局，房产商业价值即将飞升，组织各界专家举办高端论坛，炒作板块、提升项目高度，引起媒体各界讨论;外地客户大巴看楼团、高端客户自驾游探盘团全面发动