郴州金桥商贸名邸经济导论.pptVIP

金桥商贸名邸经济分析方案;第一部分 项目开发建设计划及营销实施计划 一、工程施工计划——建设周期约22个月。 初步估计，本项目工程整体建设周期计划为22个月，初步计划2011年动工到2013年1月项目全部工程建设完成并投入营运； 具体阶段初步工程进度表如下： □ 项目30层高层商住楼工程进度;二、项目营销计划——计划18个月基本销售完毕 按施工进度及地产预售要求，初步估计项目在2011年12月份则可开盘预售，整体销售周期 计划在18个月内全部销售完毕。 1、整体销售理念 理念1： 招商先行，先进入中档的生活超市的以及3D影院的招商洽谈，通过招商业态的提升拉动整个项目的居住价值。 理念2： 将下湄桥未来的城市发展规划作为重要的宣传口径对外宣传，同心河的治理完成、下湄桥工业大道的改建等宏观因素导入未来的居住投资价值规避目前的不佳环境，吸引周围客户进行???源消化。 理念3： 先推住宅后推商业，住宅部分进行开盘消化形成人气和市场关注，待招商完成后启动一楼二楼商铺的集中消化，超市和影院的销售放在最后进行集中消化。;2、2011年-2012年销售计划 由项目工程进度15层拿到预售许可证即可开盘推出，根据项目工程进度，初步估计项目整体去化速度如下：;3、2012年-2013年销售计划;4、销售策略 4.1 营销采用二次开盘的项目营销操作策略，每次开盘推出房源的数量不超过整个住宅总套数的50%. 4.2 商业在进行销控后进行合理搭配吸引投资客户进行关注，对于沿街门面要进行合理化面积划分，避免钻石门面和内街门面的超量划分。 4.3 同时要根据认筹情况进行房源的合理化推出，造成快消快打的销售局面形成市场旺销局面和持续的热度。;三、项目各物业销售计划模式;四、项目各物业销售价格建议 1、市场价格参考 □ 住宅市场: 经以上调查结论,郴州现阶段下湄桥附近楼盘多层、小高层类似住宅的销售价格主要范围为3200/m2—3500元/m2。 □ 商业市场: 经以上调查结论,郴州现阶段商铺销售的均价主要范围为15000元/m2，具备沿街门面已经达到单价40000元/m2,个别区位较差商铺维持在5000-10000/m2之间。商铺整体价格严重失衡。;2、项目各物业产品具体定价 □地下停车位 建议全面出售经营权，均价约50000元/个； □5-30层住宅 采用市场法与成本法二种定价方法进行综合定价，计划整体销售均价为：3800元/m2. □1-4层商业裙楼部分 考虑引入一个生活超市以及有一个3D影院的业态，整个商业裙楼的价值要高于一般的商住底商门面的价值，因此定价要进行竞争导向的定价。 1F商铺价格区间为：15000元/m2—30000元/m2，均价（包括内铺）：20000元/m2. 2F商铺销售价格区间为：6000元/m2—10000元/m2，均价6000元/m2。 3F商铺销售价格区间为：3000元/m2—5000元/m2，均价5000元/m2。 4F商铺销售价格区间为：3000元/m2—5000元/m2，均价4500元/m2;第二部分 项目总投资估算与资金筹措计划 一、项目销售收入估算 1、项目总销售收入估算 根据项目各具体物业规模与销售价格测定估算项目总销售收入为266985630元。 ;2、项目具体回款计划; 本项目土地使用权获得成本合计65元； 初步估计本项目电梯小高层约建安成本约1500元/m2左右；高层约为2350元/m2。 地下车库建安成本估算约为1900元/m2。 本项目开发成本估算约为134261374.6元。;投资成本费用估算汇总表;2、开发费用（参见下表）;五、资金筹措与开发资金投入计划 本项目开发投资的资金来源有3个渠道：一是自有资金；二是银行贷款；三是预售收入除去销售费用及经营税费剩余部分。 1、资金运作方式如下：根据本项目开发总投资共164387061.1元，按照规定，资金投入不得低于总投资的35%，由此可以计算出，需要开发商自有资。同时，项目预售房地产收入除去相关税费及销售费用后用于再投资。 2、根据项目工程进度，已经于2011年年初动工计划年底达到基础正负零进度，本年度投资需要资金计划为项目总投资的15%，全部可由自有资金承担。 3、2012年计划投资为总投资的65%，总金额为106851590元，本年度计划可以实现销售额为214669564元，扣除年度开发成本结余107817974.3元。 4、至2012年1月后，项目立即不断有销售回款，除满足当年投资外尚有足够资金已能满足项目所需建设资金。 5、本项目2011年12月开盘销售额必须偿建设资金给建设单位。 6、由于本项目开发商自有资金充足，为了避免银行贷款利息过高的费用，建议本项目不进行银行贷款