2015年房地产市场研究系列之五人口对房地产分析_专题研究报告技术分析.pptx

1;美日人口与房地产市场关系;3;房地产表现：虽然2012年美国新建住房成交同比大幅增长，但该值仍是1963年以来的低位，与此相应，美国新建住房待售也在低位运行;房地产表现：从历史数据看，美国新建住房平均售价在经历经济调整后均会呈现快速反弹。2012年房价同比增长9.1%，重新步入上升通道;房地产表现：受美国新建住房成交回落影响，美国住宅投资减速;房地产表现：与历史数据相比，当前美国新开工处于低位，但开始反弹;房地产表现：从历史数据看，美国房屋空置率和出租空置率均处于高位，2012年下降后，2013年一季度有所反弹，空置率重回2%以上;人口因素对美国房地产市场产生长期趋势性影响;影响因素1：人口总量变化。美国人口增速2012年底为0.72%，处于50年代以来最低，而生育率则持续维持在低位;影响因素2：海外移民速度趋缓。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，两次经济衰退降低了海外移民的速度;影响因素3：“婴儿潮”退休。第一批“婴儿潮” 已到退休年龄65岁，美国劳动力增速持续下降。当前适龄购房人口仍然处在高位;人口结构与房地产：随着美国抚养比的筑底期间，美国的新开工见顶回落，固定资产投资/GDP比值也随之回落;14;房地产表现：日本房地产市场在泡沫破裂以后开始下行。无论是公签约户数还是新屋开工户数，均呈现下降的趋势;房地产表现：日本房地产市场自1955年以来已经历四轮完整的市场周期，而各类土地价格变动在不同历史时期年增长率存在明显差异;日本人口变化：总人口在近年来持续放缓，而适龄购房人口在80年代高位平台回落，90年代房地产泡沫破裂;人口结构与房地产：从历史数据看，日本两次“人口红利”曾为经济增长提供契机，房地产市场快速发展;人口结构与房地产：房地产新开工与抚养比关联度很高。上世纪九十年代初，日本抚养比迈入长期拐点后，新屋开工呈现下降的趋势;中国人口与房地产市场关系;21;房地产市场表现：1998年以后，我国房地产经过多轮调控，短期内起到了一些效果，但长期来看，因供求失衡，房价呈现快速上涨态势;房地产市场表现：销售带动房地产开发投资和土地购置面积快速增长，近年来受调控影??，土地购置面积在08年和12年负增长;房地产市场表现：2012年房屋新开工面积负增长;国内房地产市场需求主要来源于：城镇化需求、改善性需求、拆迁需求、家庭裂变需求、婚房需求、人口自然增长需求等;城镇化需求：我国城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长;改善性需求：我国人均住房面积逐渐提高，将释放一定程度的改善性需求;拆迁需求：2000年以前的住房平均楼龄都在15年以上，同时，超过五成房源是非市场化建造，功能配套不完善，未来拆迁愿望迫切;家庭裂变：当前家庭规模以二、三、四人户为主, 其中一人户、二人户逐年增加。空巢、丁克、单身等正构成家庭新结构，并带来新需求;婚房需求：2012年我国结婚登记1297.1万对，同比小幅增长。因80年代婴儿潮出生人口较多，我国最近几年婚房需求保持在高位;人口增长一：总人口-中国人口增长率持续下降，预计将在2030年前后达到人口零增长。期间，年龄段的变化会带来产品需求的差异;32;;人口结构与房地产：中国人口抚养比快速下降时，投资率和房屋新开工明显上升。2011年或许将成为中国新开工面积的拐点;35