深圳茵悦之声酒店式公寓项目定价策略重点.ppt

1 “茵悦之声”公寓定价报告 新个税法：在新个税法实施影响下，能在一定程度上减轻购房者的负担 ，购房家庭可供选择的住宅总价空间将上升 6月30日，十一届全国人大常委会第二十一次会议表决通过关于修改个人所得税法的决定。根据该规定，新个税法的修改主要体现在起征点由2000元上升至3500元。适用7级超额累进税率，税率为3%至45%，修改后的个税法将于9月1日起施行。 关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知，违法、违规销售将受到严厉的处罚 “各级房地产、价格主管部门今年5月至11月要集中开展一次专项整治，认真排查房地产经纪违法违规行为，做到“发现一起、查处一起”。 5月1日正式执行《商品房销售明码标价规定》，不按规定执行的每套处以5000元罚款； 《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价——即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。 收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛提高。 暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准利率1.1倍。 限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将会出台。宏观调控对商业性小户型影响有限，昆明限购令的出台反而会导致昆明投资客转向地州市场 2.1案例研究——亮点实景+高价+强势推广 亮点实景展示：1.2万平米会所、主景观轴园林 2.1案例研究——品牌+中高价+配套 配套先行：充分挖掘项目周遍配套；自身商业先行 2.1案例研究——高价+强势推广 景洪市场小户型基本上全是精装修，精装修项目价格较高且销售速度较快，毛坯房销售速度较慢，如中景明城项目其精装户型销售均价高达4300—4400元/㎡且开盘就售完。而其未装修户型均价3700元/㎡，现还未销售完。 景洪市场公寓项目，毛坯房均价2700-3700元/㎡, 精装修3800-4400元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡ 目前公寓项目价格标杆为雨林假日，精装修公寓价格达到6500元/㎡以上，国际四星级酒店管理入驻（伯兰德），精装修，带家具。带租约销售10年返租，前3年返总房价的5%，后7年返总房价的6%，每年有30天自己入驻。 来源于市场而高于市场 低价入市：2700元/㎡入市 分批推货：货包分4次推出 小步快跑：项目总计239套公寓，每次推出货包量不超过80套，快速实现销售 逐步提价：推出货包4次逐步提价，每次提价不低于200元，最终实现3200元/㎡均价 在项目销售过程中顶层因存在冬冷夏热的缺陷，故销售速度相对较慢，一般 其价格要比二层稍低。故特殊（顶层）调差控制在350元/㎡ 最终价格表对比与核算——单、总价区间分析 需要强调的几个问题： 推出货包—项目开盘 开盘93套 1-1-718 1-1-716 1-1-714 1-1-712 1-1-710 1-1-708 1-1-706 1-1-704 1-1-719 1-1-717 1-1-715 1-1-713 1-1-711 1-1-709 1-1-707 1-1-705 1-1-618 1-1-616 1-1-614 1-1-612 1-1-610 1-1-608 1-1-606 1-1-604 1-1-619 1-1-617 1-1-615 1-1-613 1-1-611 1-1-609 1-1-607 1-1-605 1-1-518 1-1-516 1-1-514 1-1-512 1-1-510 1-1-508 1-1-506 1-1-504 1-1-519 1-1-517 1-1-515 1-1-513 1-1-511 1-1-509 1-1-507 1-1-418 1-1-416 1-1-414 1-1-412 1-1-410 1-1-408 1-1-406 1-1-419 1-1-417 1-1-415 1-1-413 1-1-411 1-1-409 1-1-407 1-1-318 1-1-316 1-1-314 1-1-312 1-1-310 1-1-308 1-1-306 1-1-304 1-1-319 1-1-317 1-1-315 1-1-313 1-1-311 1-1-309 1-1-307 1-1-305 1-1-218 1-1-216 1-1-214 1-1-212 1-1-210 1-1-208 1-1-206 1-1-204 1-1