第七讲_房产面积测算分析.pptVIP

§7.2 房屋面积计算相关规定 1.计算建筑面积应具备的条件（普遍性) 应具有上盖； 应有围护物； 结构牢固，属于永久性建筑物； 层高在2.20m（含）以上； 可作为人们生产、生活的场所。 2.计算全面积的建筑范围： （1）永久性结构的单层房屋、多层房屋。 （2）房屋内结构层、技术层；梯间、电梯间。 （3）穿过房屋的通道；房屋内的门厅、大厅，以及其内回廊。 （4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。 （5）房屋天面上的永久性建筑（楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶），按其外围水平投影面积计算。 （6）挑楼、全封闭的阳台； （7）属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算； （8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的外围水平投影面积计算； （9）房屋间永久性的封闭架空通廊； （10）地下室、半地下室及其相应入口，层高2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算； （11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按柱或围护结构的外围水平投影计算； （12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算； （13）属于永久性建筑，有柱（承重）的车棚、货棚，按柱的外围水平投影计算； （14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，2.20 （15）有变形缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。 §7.2 房屋面积计算相关规定 2.计算半面积的建筑范围 （1）与房屋相连，有上盖、无柱的走廊、檐廊； （2）未封闭的阳台、挑廊 （3）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算； （4）无顶盖的室外楼梯； （5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊 §7.2 房屋面积计算相关规定 3.不计算面积的建筑范围 （1）层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室； （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等； （3）房屋间无上盖的架空通廊； （4）天面、挑台； （5）建筑物内的操作平台； （6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分； （7）利用引桥、高架桥、高架、路面作为顶盖建造的房屋； （8）活动房屋、临时房屋、简易房屋； （9）独立烟囱、亭、塔、地下人防等； （10）与房屋室内不相通的房屋间变形缝。 4.《房产测量规范》（2000）与《建设工程建筑面积计算规范》（2005）计算规则的区别： 同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。 （1）低于2.20米的房屋； （2）阳台； （3）房屋外墙的保温隔热层； （4）墙体粉刷层； （5）自动扶梯等自动工具； 1、房产面积测算的方法 （1）实地量距法:最普遍 （2）坐标解析法： （3）软件机助统计； （4）求积仪法 2.面积量算精度要求 （1）房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下列计算的结果： （2）坐标解析法计算面积精度要求： （3）图上量算面积精度要求： §7.4 公用建筑面积的确定与分摊 《物权法》明确规定：建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 1. 建筑面积分类：两部分 专有部分：套内建筑面积 共有部分：公用建筑面积 公有建筑面积 共有建筑面积 公用建筑面积的确认： （1）预售测量：建筑施工图、 （2）竣工测量： （3）无间隔权属单位：埋标 2.公用建筑面积的所有权与使用权 共有建筑面积的所有权、使用权：本幢所有参与分摊者共同所有、共同使用； 分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位；一经分摊，未经合法程序不得侵占或改变其原设计的使用功能和结构； 公有建筑面积为小区业主共同所有、共同使用。（2/3） 3.共有建筑面积 （1）共有的电梯井、管道井、垃圾道等垂直通道； （2）共有的楼梯间、电梯间； （3）服务于本幢的变电室、水泵房、设备间、警卫室等； （4）服务于本幢的公共用房、管理用房； （5）共有的门厅、大厅、过道、门廊等； （6）共有的室外楼梯； （7）共有的地下室、半地下室； （8）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积（外半墙面积） *外半墙墙体面积推算： D外：外墙尺寸 D中：中线尺寸 D内：内墙尺寸 ?：墙厚 4.不应分摊的建筑面积 （1）作为人防工程的建筑面积； （2）独立使用的地下室、半地下室、车库等； （3）为多幢房屋服务的警卫室、设备用房、管理用房； （4）公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化设施等建筑物； （5）用于公共事业的市政建设的建筑物； 5.共有建筑面积分摊原则 （