第七章房地产开发项目可行性研究分析.ppt

第七章 房地产开发项目可行性研究 目录 第一节 房地产可行性研究概述 一、房地产可行性研究的概念和目的 房地产可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的：为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。 二、房地产可行性研究的作用 作为工程项目投资决策的依据； 作为工程项目融资的依据； 作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据； 作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期的依据； 作为项目采用高新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据； 作为环保部门审查项目对环境影响的依据，并作为项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。 工作阶段 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 工作性质 项目设想 项目初选 项目拟定 工作内容 及成果 鉴别投资方向，寻找投资机会，提出项目建议，为初步选择项目提供依据。 对项目进行专题辅助研究，编制初步可行性研究报告，确定是否有必要进行详细可行性研究，进一步判明工程项目生命力。 对项目进行深入细致的技术经济论证，编制可行性研究报告，提出结论性意见，作为项目投资决策的重要依据。 投资估算 精度 ±30% ±20% ±10% 费用占投资总额（%） 0.1～1.0 0.25～1.25 大项目0.2～1.0 小项目1.0～3.0 所需时间（月） 1～3 4～6 大型项目8～12个月 小型项目4～6个月 三、房地产可行性研究阶段 第二节 房地产项目基础数据预测 房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总成本费用测算 一、房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见下表）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1 开发建设投资 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 （1）+（2） 3．1 3．2 3．3 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 项目总投资估算表 单位：万元 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 合 计 土地费用估算表 单位：万元 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计 前期工程费估算表 单位：万元 序 号 项 目 建设费用 接口费用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计 基础设施建设费估算表 单位：万元 项 目 建筑面积 建安工程费 装饰工程费 金额合计 单价 金额 单价 金额 单项工程1 单项工程2 … 合 计 建筑安装工程费用估算表 单位：万元 序 号 项 目 建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合 计 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费