AFP考试《金融理财原理》第九章知识点购房与换房规划.docVIP

　一、购房与换房流程 　　列出需要居住的面积与期望居住地区的价格 ↓ ↓ 　　决定购房目标当前的总价 估算房价成长率 ↓ ↓ 估算购房时的房屋总价 ↓ 　　计算该投资的终值是否足够支付届时自备款 ↓ ↓ 　　计算购房后每月 ‖ 资产应如何配 　　储蓄是否足以负担 ‖ 置才能达到所需 　　房贷本利摊还额 ‖ 的投资报酬率 　　可配置在购房上的资产于储蓄比例 　　二、年收入概算法 　　用年收入概算法计算可负担房价: 　　购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。 　　可以下列公式概算可负担的房屋总价： 　　可负担房价 [ 年收入x 负担比率 / 房贷利率] /贷款成数 　　不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 　　例题：如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%。 　　可负担房价 [ 10万X 30% / 6%] / 70% 71.4万，为年收入的7.14倍。前提是需先准备21.4万的首付款。 　　若贷款20年，本利平均摊还法，可贷款 PV 6%，20，-3 34.4, 　　34.4/70% 49.2，49.2/10 4.92， 不到年收入的五倍。 　　从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高;储蓄率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。 　　三、目标精算法计算可负担房价 　　可负担房价 PMT1X 1-[ 1+y / 1+r ] / r-y X 1+r +FV r,,0,A +PV I,m,PMT2 r 投资报酬率， 离购房房年数 　　PMT1 当前年收入×负担比率 　　A 当前可配置于购房用途的净资产 　　i 房贷利率，m 房贷年数 　　PMT2 本利摊还年供额 FV y,,0,-PMT1 y 收入成长率 　　目标精算法案例 　　小林年收入为10万元，预估收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为： 　　自备款储蓄部分 PMT1× 1-[ 1+y / 1+r ] / r-y × 1+r 30,000元× 1-[ 1+5% / 1+8% ]5 / 8%-5% × 1+8% 5 193047元 　　自备款投资部分 FV r,,0,A FV 8%,5,0,-150000 220,399元 　　PMT2 FV y, , 0, PMT1 FV 5%,5,0,30000 -38,288元 　　贷款部分 PV i,m,PMT2 PV 6%,20,-38288 439,160元 　　可购房总价 193,047+220,399+439,160 852,606元 　　可以买大约85万元的房子。 　　四、固定预算下区域和面积取舍 项目 参数 平米数 单价 适合地区 目前年收入 100,000 70 12,180 二环 收入增加比率 5% 80 10,658 二环到三环 可负担购房支出比率 30% 90 9,473 三环 可配置在购房资产 150,000 100 8,526 三环到四环 投资报酬率 8% 110 7,751 四环 预计几年后购房 5 120 7,105 四环到五环 房贷利率 6% 130 6,558 五环 房贷年数 ?20 140 6,090 五环以外 可筹自备款 413446 150 5,684 五环以外 五、换房能力概算 　　需筹首付款 新房净值-旧房净值 新房总价-新房贷款 - 旧房总价-旧房贷款 。 　　如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款 100万元-60万元 - 60万元-30万元 10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。 　　以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。 　　六、房涯规划表 生涯阶段 购房经验 选房因素 月收入（元 可负担房价 青年期 30岁 首次购房 房价、便利 3000-5000 20万-35万元 前中年30-40岁 第一次换房 学区、交通 5000-10000 35万-70万元 后中年40-50岁 第二次换房 环境、治安 10000-15000 70万-100万元 老年期 55岁 第三次换房 养老、遗产 5000-8000 30万-50万元 七、换房规划案例 　　工作10年后