本人对房地产开发的一些看法和想法.doc

本人对房地产开发的一些看法和想法 ? 本人从事房地产行业多年，对房地产公司本身及开发的各个环节均形成了自己的看法，并且就如何做好开发项目也有自己的想法，现将其写出来供大家讨论。 一．????房地产开发公司 房地产开发公司就其本质来说其实是一个投资管理公司，它所需人员并不多，尤其是专业人士，只要精能业务，虽然不必太多，但也不能没有。虽然所有与开发有关的工作都有相应的专业公司为之完成，从策划开始，到销售结束，并进行物业管理，都可委托相应的公司提供优质的服务。但仍然需要有自己的专业人员进行把关，否则，就不是一家房地产开发公司，而是一个项目投资公司。缺少了管理二字，就没有办法追求最大的投资回报率了，那么就和银行贷款差不多了，当然利息肯定会比银行高一点。 二．????房地产开发项目决策人 房地产开发公司的项目开发成功与否，决策人的决策至关重要，因为房地产开发实际上是一场商业战役，它涉及到产品定位、宣传策划、资金筹措、商业时机、商业秘密等等。而项目的运作成功与否，不仅依靠智勇双全的决策者，即战场指挥者；还需要有足够维持公司运转的资金，即弹药；没有弹药，仗都不需要打。也需要有能干且能相互协作的各种人才，即能冲锋陷阵的战士；还要有创品牌的意识，就是仗怎么样打得漂亮，打出社会效益。但主要是资金的支持，没有资金，也就难有好的实施方案，也就难以聚集优秀的人才，即使是巧媳妇也难为无米之炊。而好的决策人应该是优秀的资金调度人。 三．??????资金和技术控制 即使有了资金，项目也有不一定成功的可能性，因为微小的技术问题也可以影响开发的成功，这是一个从量变到质变的过程。譬如质量问题、进度问题、方案选择问题、产品定位问题等等。质量问题小到可以不计，大到可以造成纠纷，引起官司甚至影响开发者的信誉和名声。进度可以影响销售的最佳时机。能干的人可以从当前开发到今后使用，考虑方案的方方面面，尽量周全，并大大降低开发成本。没有经验和专业知识的人可能只顾眼前，没有主见，考虑不周，而大大增加开发和使用的成本。从而也有可能导致项目开发失败。这里所说的技术不仅仅建筑技术，而是包括建筑技术在内的经济技术，法律技术和策划营销技术。 四．??????计划性 房地产开发的每个过程，都需要有计划的执行，就象一串珍珠项链，计划就是项链里面的一跟绳子。制定出一个切实可行的计划，才可以使得公司里的各个部门各个人员知道干什么，怎么干，什么时候必须完成什么工作，如果没有按期完成应该在什么时候赶上。没有计划的话，各部门各行其事，相互不负责任。该在冬天开工的项目偏偏在雨季开挖基础，施工单位苦不堪言，工期上不来开发公司还要额外的掏降水措施费；该在九月拿销售许可证偏拖到第二年三月份，售楼处一天接待不了几个人，资金回收不了还要贴上销售人员的工资；或者开盘了才发现前期什么宣传也没有做，老百姓对这个项目什么也不了解等等。以上都是没有计划性带来的危害。这个危害的后果就是大大增加了开发项目的各种成本尤其是财务成本。 五．?????股东和员工 很多房地产公司，特别是项目公司，都是由几个股东共同出资组建的，这些股东原来不一定是做房地产这一行的，对其中的规律不一定了解但是又不放心那么多的投资就撒手不管了，这样的话往往就向公司里安排几个所谓的自己人，这样的后果是很可怕的。每个股东都这样安排，会造成公司里帮派林立，内耗严重。个人认为，这样的公司，应该人员全部在外招聘，实行董事会领导下的总经理负责制，每个员工的工作行为不是对哪个人负责，而是对公司负责，说白了，就是对董事会所投入的资本负责。 六．??????定位和策划 房地产投资有较大的风险，要增强风险意识，切忌急功近利，盲目乐观。开发商要审时度势，强化投资风险与防范意识。但也不能因为担心有风险而裹足不前，无所作为；因为风险与利润同在，任何开发都是存在风险的。为了防范高风险，房地产投资要重视市场研究，项目开发前期须重视对房地产市场宏观与微观走势的分析与预测，不能凭感觉，凭经验搞项目，应聘请专职的市场研究人员做研究，提供研究报告参考。项目的定位不要盲目跟风，细观房地产开发市场，跟风现象严重，从建筑风格到户型转换，从大户型到小户型直至酒店式公寓、townhouse等，目前流行什么就跟风搞什么，没有方向。房地产定位不在于目前流行什么，而要根据地块环境和市场需求，有创意，跟着市场走。如在工业区附近，白领对单身公寓需求较大，就应该搞小户型项目。 唯区位论者强调房地产的开发成功，从第一到第三都是区位，即区位决定项目成败。它是以项目在城市中位置为支撑，用资金来盈利的。但是，只要有足够的钱，大手笔，大气魄，定位成功，策划到位，不一定要好的位置，也可以开发成功地产项目，不论是商业地产，还是商住地产，或其它地产项目。本人见过温州人搞的一个项目，是在一个三线城市，位置不被看好，但是前期策划到位，宣