土地管理学专题5:土地权属管理程序.ppt

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第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 4、划拨土地的管理 (2)出租 房产所有权人以营利为目的,将划拨土地使用权的地上建筑物出租的,应将租金中所含的土地收益上缴国家。 用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的,可实行租赁。 (3)抵押——因抵押造成土地使用权转移的,应办理土地出让手续,并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。 三、国有土地使用权划拨 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 4、划拨土地的管理 (4)未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并视情节处以罚款。 (5)国有企业改制中的划拨土地,可分别采取国有土地出让、租赁、作价入股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 (6)凡上缴土地收益的土地,仍按划拨土地进行管理 三、国有土地使用权划拨 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 4、划拨土地的管理 (7)划拨土地使用权的收回 土地使用者因迁移、解散、撤消、破产或其他原因停止使用土地的 国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回 各级司法部门没收其所有财产而收回的 土地使用者自动放弃的 未经原批准机关同意,连续2年未使用的 不按批准用途使用土地 铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地 国家无偿收回划拨土地使用权时,其地上建筑物、其他附着物,根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。 三、国有土地使用权划拨 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 5、国有土地使用权出让与划拨的异同 三、国有土地使用权划拨 出让 划拨 共同点 都是发生在土地一级市场的使用权流转 都是从所有权中获取部分权属 国家和土地使用者之间进行的权属交易 区别 有偿获取 无偿获取 有权利用使用权获取收益 不能从土地使用权中获益 可在一定用途、年限下自由流转 获取的使用权进行流转必须经申请审批同意后,补交出让金或上缴土地带来的收益 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 1、概念与特征 土地使用权转让,是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为,是平等民事主体之间发生的民事法律关系。 四、城镇国有土地使用权转让管理 出让人 土地使用权人 新的土地使用权人 土地使用权 土地使用权 转让后的权利义务关系:出让人→ 新的土地使用权人 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 转让方式 转让的方式:出售、交换、赠与 特征: 平等民事主体间的转让 转让的是一定期限内完整的使用权,所有权归国家 权利义务关系同时转移,新的受让人成为出让合同的履行者 土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。 四、城镇国有土地使用权转让管理 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 2、转让条件 以出让方式取得土地使用权的转让,需按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得《国有土地使用证》 以划拨方式取得土地使用权的转让,需取得《国有土地使用证》,经批准补办土地使用权出让手续,缴纳完土地使用权出让金 四、城镇国有土地使用权转让管理 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 3、转让方式 公开方式:即以公开招标、拍卖、挂牌、上网竞价方式寻找受让人的行为 协议方式:即国有土地使用权转让人通过协商自行寻找受让人的行为 四、城镇国有土地使用权转让管理 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 3、转让内容 权利、义务的转移 土地使用权转让时,合同中载明的权利、义务随之转移给新的受让人。 地上建筑物、附着物的转让 国有土地使用权转让时,其地上的建筑物、其他附属物随之转让。 使用期限 合同规定的年限-原使用者已使用的年限 四、城镇国有土地使用权转让管理 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 转让价格 若国有土地使用权转让价格低于市场价格的,市县人民政府有优先购买权; 若市场价格不合理上涨,市县人民政府可采取必要措施,平稳价格; 土地使用权与地上建筑物、其他附属物一同转让的,其价格应分别评估,一同支付。 转让时若需要改变土地用途,必须经土地管理部门和城市规划部门审批,并调整出让金。 四、城镇国有土地使用权转让管理 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 (4)转让程序 必经程序: 1)签订转让书面合同 2)办理土地使用权及其建筑物、附着物转让的过户登记 3)分割转让时,向市、县土地管理部门和房地产管理部门申请 4)经批准同意转移划拨土地使用权的,补办手续、补签合同、补交出让金。 四、城镇国有土地使用权转让管理 出让与转让的区别: 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门,民事主体 境内外任何经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等,具有垄断性 法律关系平等,自由竞争 在市场所处层次不同 土地一级市场,受让土地可以转让 二级市场,未经

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