(word)房地产项目 融资方案.docVIP

关于某某项目项目融资方案初步建议 ********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设计、提供融资通道等；项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资方式；通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案： 初步融资方案建议 债权融资方案 银行中长期贷款 模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点：成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款， 缺点：程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期 占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限； 非公开定向债务融资工具（PPN） 模式：由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行； 优点：借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能；不受净资产40%的限制，有效扩大企业直接债务融资的空间 缺点：融资期限问题，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式，与 的的还款计划相冲突；依然存在资金的占用成本高。 信托贷款 模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点：多元化融资途径 缺点：信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方（社保资金等）；因社保资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保函（财政部、劳动保障部在财金[2007]3号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托）。 公积金贷款 模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点：成本低 缺点：一般主要应用于有政府回购协议的保障房建设，目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。 中期票据 模式：由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资金投向项目公司 优点：成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主； 缺点：待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上企业，增加承销成本；而且如果持续5年，资金的成本高；与 的的还款计划相冲突。 保险资管债权计划 模式：保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道； 优点：借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金； 缺点：需要有一定的资源网络以及一定的融资规模； 证券公司资管定向通道 模式：证券公司成立定向资管计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道； 问题点：查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围，是否能投资定向资管计划。 股权融资方案 股权投资-信托模式 交易结构： 优点：多元化融资渠道，能够增加项目公司的资本金，起到过桥融资的作用；使项目公司达到银行融资的条件；其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 缺点：资金募集较为困难； 融资成本高（8%-10%居多）；需要翰天一次性溢价回购，还款计划最多3年，如果长期，需要引入中长期资金方（社保资金）。 股权投资-小集合+集合信托计划模式 还款计划为3年，估计难以实施，小集合投资者有机构投资者和自然人投资者，该项目主要以单一大额中长期资金方为主，因此比较适合机构投资者中的保险资金，个人投资者并不适合该类型项目的投资。 结构化融资方案 资产证券化 用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品，向合格投资者募集资金，这个模式的前提是已经完工，且有稳定、可预期现金流，而且根据试点情况来看，实践可行已经具备，目前主要是规模问题，一般需要每年3亿元的额度才足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务，因此如果母公司有其他租赁资产的租金收益权，可以考虑打包发行资产支持证券，用未来可预期的现金流募集资金，将会是目前最适合翰天发展的融资模式。 信托的结构性融资模式（或信托+有限合伙的模式） 交易结构： 售后回租的融资租赁模式 折中方案，先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金，完工后，将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司，回收资金返还建设资金，然后向融资租赁公司回租；此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模式、有限合伙等融资通道，拓展了融资渠道和融资的成功率，能够较快的实现建设资金的募集，售后回租虽然成本略微高企，但解决了长期资金占用的问题。 保障房信托投资基金（债性、股性） 由于目前国内操作的案例比较少，加之对于保障房建设的操作案例少之又少，此方案可以作为备选，如果其他方案无